Les bénéficiaires du droit de préemption

– Qualité des bénéficiaires. – L’article 10, I de la loi du 31 décembre 1975 réserve le droit de préemption à « chacun des locataires ou occupants de bonne foi ». Le bénéficiaire du droit de préemption est la personne physique, titulaire d’un contrat de location pour un usage d’habitation, un usage mixte d’habitation et professionnel, quel que soit le régime applicable (lois de 1989, de 1986, de 1948 ou Code civil). Le locataire en meublé bénéficie de ce droit de préemption⁴³¹. Il peut s’agir également de l’occupant de bonne foi au sens de l’article 4 de la loi n^o 48-1360 du 1^er septembre 1948. Lorsque la location a été consentie conjointement à plusieurs locataires (colocation ou vie commune en dehors d’un mariage ou d’un Pacs), chacun bénéficie à titre individuel du droit de préemption. Il en est de même pour des époux⁴³², que le bail, sans caractère professionnel ou commercial, ait été conclu avant ou après le mariage, signé par un seul des époux ou par les deux. Si la demande de cotitularité du bail est formulée par les deux partenaires lors de la conclusion du bail ou postérieurement, ils seront tous les deux titulaires du droit de préemption. Le décret de 1977 (art. 5) envisage les situations particulières telles que le divorce, le décès ou l’abandon du domicile par l’un des occupants.

– Conditions à remplir. – L’article 1^er du décret de 1977 impose une condition d’occupation effective des lieux. Cette condition doit être remplie au jour de la notification de l’offre de vente, tant par le locataire que par l’occupant de bonne foi, comme l’a rappelé la Cour de cassation⁴³³. Suite aux réserves émises par le Conseil constitutionnel⁴³⁴, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, suivies par le Conseil d’État⁴³⁵, l’article 1^er du décret de 1977 a été modifié par décret n^o 2020-1150 du 17 septembre 2020. Il est désormais précisé que le droit de préemption ne s’applique pas « au locataire ou à l’occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation est postérieur à la division ou la subdivision de l’immeuble ».