Les avantages fiscaux

Les avantages fiscaux

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– TVA à 5,5 %. – Un taux réduit de TVA est appliqué aux livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions de la loi du 12 juillet 1984 et qui font l’objet, dans des conditions fixées par décret, d’une convention et d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’État dans le département557. Le taux de TVA est réduit à 5,5 %558. Ce dispositif permet :
  • aux bailleurs de supporter in fine une charge définitive de TVA au taux réduit aux lieu et place de la taxe qui leur a été facturée dans les conditions de droit commun au titre des différentes opérations participant à la construction de l’immeuble ;
  • aux accédants de bénéficier d’un transfert de TVA au taux réduit de 5,5 %. En effet, suite à la réforme de la TVA sur les opérations immobilières, le transfert de propriété de l’immeuble au ménage réalisé dans le cadre de la location-accession à la propriété est, de droit commun, soumis à la TVA lorsqu’il intervient dans les cinq ans qui suivent l’achèvement de la construction. Il peut être soumis à la taxe, sur option du bailleur, lorsqu’il intervient ultérieurement. Quel que soit le moment où intervient la cession, dès lors qu’elle est effectivement réalisée au bénéfice du titulaire du contrat de location-accession, la taxe est liquidée au taux réduit en application du 4 du I de l’article 278 sexies du Code général des impôts.
– Obligation de résidence principale559. – Pour que l’accédant puisse conserver cet avantage, le logement doit rester sa résidence principale pendant une durée de quinze ans à compter de la déclaration d’achèvement des travaux, sans quoi cet avantage est restitué de manière dégressive chaque année au-delà de la cinquième année. Le remboursement n’est toutefois pas exigé de l’accédant lorsque les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat sont réunies, c’est-à-dire en cas de survenance des événements suivants : mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité (à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision), naissance d’un enfant, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du Code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge. Depuis le 1er janvier 2013, les cessions d’immeubles réalisées par des particuliers ayant acquis le logement en l’état futur d’achèvement ne sont plus assujetties à la TVA560. Toutefois, ces dispositions ne remettent pas en cause l’application du dispositif de reversement du différentiel de TVA dû prévu au II de l’article 284 du Code général des impôts561.
– Exonération de TFPB. – L’article 1384 A du Code général des impôts exonère de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) :
  • les constructions de logements neufs affectés à l’habitation principale faisant l’objet d’un contrat de location-accession, pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement. L’opération doit faire l’objet, dans les conditions fixées des articles D. 331-76-1 à D. 331-76-5-4 du Code de la construction et de l’habitation, d’une convention entre le vendeur et l’État, et d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’État dans le département ;
  • sur délibération des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, les logements anciens réhabilités affectés à l’habitation principale et faisant l’objet d’un contrat de location-accession, pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux de réhabilitation.
Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou réhabilité, l’exonération n’est pas applicable ou est supprimée lorsque notamment562 :
  • la construction est affectée à un usage autre que l’habitation principale (résidence secondaire, transformation en local professionnel ou commercial par exemple) ou n’est plus affectée à cet usage ;
  • la convention conclue est résiliée ;
  • l’agrément provisoire n’est pas confirmé ;
  • le logement est remis en location par le vendeur et ne fait pas l’objet d’une convention prévue par l’article L. 353-2 du Code de la construction et de l’habitation (convention APL) ;
  • le logement est vendu par le locataire-accédant.
Cette remise en cause de l’exonération ne donne pas pour autant lieu à un reversement, au contraire de ce qui est prévu pour la TVA.