Le type de logement adapté à l'habitat inclusif

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Un logement unique ou un ensemble de logements, meublés ou non

Le champ d'application de l'habitat inclusif est largement défini (I), mais le statut qui en découle peut être amené à se cumuler avec d'autres régimes impératifs (II).

Un champ d'application large

Large dans sa définition, le champ d'application de l'habitat inclusif ressortit avant tout à un socle commun : le modèle national de cahier des charges.

– Le logement au sens large, mais non l'hébergement. – Il n'est pas nécessaire que les habitants soient propriétaires de leur logement, ils peuvent aussi le louer pour profiter de ce type d'habitat. Le parc privé comme le parc public sont donc concernés. De même n'est-il pas nécessaire que le logement soit unique, il peut aussi s'agir d'un ensemble de logements indépendants, qui peuvent eux-mêmes revêtir plusieurs formes. En revanche, sont exclus les résidences hôtelières, même à vocation sociale, les résidences universitaires, sociales ou services, les pensions de famille, les Ehpad, les résidences autonomie, les foyers d'accueil médicalisés.

L'habitat inclusif : une réalité protéiforme

Un habitat inclusif peut correspondre à des types d'ensembles immobiliers très différents.

L'habitat regroupé. Consiste en de petits ensembles de logements indépendants, auxquels sont associés des espaces de vie partagée, dans un environnement adapté et sécurisé. L'Association des paralysés de France (APF) affiche aujourd'hui quatre cents logements qui répondent à des formules différentes d'habitat inclusif, permettant d'organiser l'aide humaine entre les différents locataires et d'assurer leur sécurité avec souvent une présence d'auxiliaires de vie 24 heures sur 24.

L'habitat éclaté correspond à l'institution « hors les murs », foyers d'accueil médicalisés ou maisons d'accueil spécialisées, comprenant des petits logements indépendants plus agréables et plus humains que des chambres dans un grand bâtiment unique.

L'habitat ou hébergement transitoire qui permet aux personnes concernées de tester leur autonomie, ou de proposer du répit aux aidants. Il peut s'agir d'appartements « tremplin » où l'on s'entraîne à l'autonomie, ou d'habitats d'insertion où l'on apprend sur une durée plus longue à gérer son budget, son suivi médical, faire ses courses, cuisiner, etc.

– Logements sociaux. Résidences autonomie (ex-logements-foyers). – Lorsque le projet est le fait d'un organisme de logement social, une autorisation préfectorale doit être sollicitée dans son dossier de demande d'agrément, en mentionnant notamment le pourcentage de logements dédiés et les adaptations prévues. L'organisme peut alors bénéficier de subventions ou de prêts aidés, en contrepartie desquels le préfet peut réserver une partie des logements construits ou aménagés pour l'habitat inclusif. Les résidences autonomie accueillant les personnes âgées ou handicapées sont également éligibles au dispositif.

L'application cumulative de certains statuts

L'habitat inclusif peut relever cumulativement du statut de la copropriété et du régime juridique impératif des baux d'habitation principale, nus ou meublés.

– Cas de l'ensemble de logements. – Lorsque le projet inclusif s'inscrit dans un ensemble de logements, ceux-ci doivent être destinés à l'habitation dans la continuité du projet social et partagé. Il faut qu'ils soient pourvus de locaux communs affectés au projet d'habitat inclusif. Les droits conférés à la personne âgée ou handicapée peuvent être réels ou personnels. Si chaque habitant est propriétaire de son propre logement, le critère de locaux communs étant déterminant, le statut de la copropriété s'appliquera nécessairement à cet ensemble.

– Cas du logement unique. – Si l'habitat inclusif s'établit dans un logement unique, l'article L. 281-1 du Code de l'action sociale et des familles précise qu'il peut être meublé ou non. Il sera régi par le régime de la colocation défini par la loi du 6 juillet 1989⁸⁰⁶ ou à l'article L. 442-8-4 du Code de la construction et de l'habitation. On peut rappeler que la colocation est « la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » (loi Alur, art. 8-1). Ce n'est que dans l'annexe I du modèle national de cahier des charges qu'il est dit que « l'occupant peut être propriétaire ou locataire (y compris dans le cadre d'une colocation ou d'une sous-location avec l'accord du propriétaire) ». On a pu s'étonner du fait que le modèle de cahier des charges lui-même n'y fait pas allusion. Il ne faut pas, à notre sens, y lire une restriction qui n'a pas lieu d'être : où serait l'intérêt de réserver la formule aux seuls locataires ?

Comportant les équipements nécessaires

– Un logement adapté. – Pour qu'un logement entre dans le cadre de l'habitat inclusif, il faut nécessairement qu'il possède des caractéristiques fonctionnelles adaptées aux besoins spécifiques de ses habitants. C'est ainsi qu'il devra être équipé en matière de domotique et comporter les aménagements ergonomiques adaptés au handicap et/ou à la vieillesse, qui favoriseront l'autonomie, l'accessibilité et les déplacements. Le logement doit être construit ou aménagé spécifiquement pour l'accueil des personnes en perte d'autonomie⁸⁰⁷.

– Conclusion (nécessairement provisoire) : un premier bilan de l'habitat inclusif. – Selon la CNSA⁸⁰⁸, le soutien apporté à l'habitat inclusif permet de répondre à la volonté de nombreux Français de vieillir chez eux, grâce à un accompagnement adapté à leur situation, au moyen notamment du forfait pour l'habitat inclusif créé par la loi Elan. Le nombre de projets d'habitat inclusif financés a triplé depuis 2019, malgré la période de pandémie qui a sévi dans l'intervalle. La CNSA a alloué aux agences régionales de santé (ARS), au cours de l'exercice 2021, jusqu'à 25 millions d'euros pour financer les forfaits de vie sociale et partagée au sein d'habitats inclusifs.

Le tour d'horizon actuel du Vivre ensemble ne serait pas complet sans évoquer l'essor de l'habitat participatif.