Le versement d’un supplément de loyer de solidarité a été rendu obligatoire par la loi du 4 mars 1996140, modifiée par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006141 complétée par un décret du 21 août 2008142, et par la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté143. Avant d’étudier les modalités de calcul du supplément de loyer de solidarité (II), il convient d’en cerner le champ d’application (I).
Le supplément de loyer de solidarité (SLS)
Le supplément de loyer de solidarité (SLS)
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Champ d’application
Logements concernés
Les logements inclus dans le champ du SLS
Le supplément de loyer de solidarité s’applique :
- aux logements occupés appartenant aux organismes HLM ;
- gérés par eux qui ont été construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ;
- ou conventionnés à l’APL.
La loi du 13 juillet 2006 a étendu le champ d’application aux logements financés en PLA distribué par le Crédit Foncier de France (PLA-CFF, supprimé depuis) puis en prêt locatif social (PLS), en prêt conventionné locatif (PCL) avec convention APL. Les logements dont le locataire est autorisé à exercer partiellement un usage professionnel sont soumis au supplément de loyer de solidarité.
Les logements exclus du champ du SLS
Sont exclus les logements qui ont bénéficié d’une subvention de l’Anah, ceux qui n’ont pas bénéficié d’un financement aidé ainsi que les logements ILN, les logements financés par les anciens PLS, ceux financés en PLI ou sur fonds propres, sous réserve de ne pas être conventionnés à l’APL.
Certaines exclusions sont fondées sur l’usage du local loué : résidences autonomie (ex-logements-foyers), résidences sociales, logements de fonction des gardiens et des concierges, les logements attenant à des commerces et inclus dans les baux commerciaux. D’autres exclusions tiennent à la localisation du logement : il s’agit des logements situés en zones urbaines sensibles (ZUS), dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) ou en zones de revitalisation rurale (ZRR). Il existe encore d’autres exclusions légales telles que les logements loués à certaines personnes morales en vue de leur sous-location à des personnes en difficulté144 ou les zones ou quartiers définis par le programme local de l’habitat (PLH) dans lesquels le SLS ne s’appliquera pas.
La loi du 27 janvier 2017 a exclu du SLS, pendant trois ans, les locataires d’immeubles acquis par les organismes HLM et conventionnés à l’APL en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation. La loi Elan, par son article 88, en a également exclu les locataires qui étaient en place lors du conventionnement de l’immeuble par le bailleur social et qui ont refusé de signer un nouveau bail HLM conforme à la convention APL.
Les locataires concernés par le SLS
Le paiement d’un SLS est obligatoire pour les locataires dont les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer dépassent en cours de bail d’au moins 20 % le plafond applicable pour l’attribution du logement. Le bailleur social est tenu de réclamer le paiement d’un SLS. À défaut, il encourt une pénalité145 de 50 % des sommes exigibles non mises en recouvrement, portée à 100 % par la loi de finances pour 2018.
Afin de déterminer les locataires assujettis au SLS et d’en liquider le montant, une enquête est réalisée tous les ans en septembre-octobre pour une application du SLS l’année suivante. Tout locataire du parc social est dans l’obligation de répondre à l’enquête. Il s’expose, à défaut, à des sanctions graduées. En l’absence de réponse, une indemnité de 25 € maximum est perçue pour frais de dossier146. Quinze jours après une mise en demeure de répondre, le SLS sera liquidé avec application du supplément de loyer maximum. En cas de non-réponse pendant deux ans, dans les zones tendues, la loi du 27 janvier 2017 a prévu la déchéance du droit au maintien dans les lieux à l’issue d’un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l’année qui suit ces deux années. Cette sanction aggravée ne s’applique cependant pas aux locataires âgés de soixante-cinq ans et plus ou présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un handicap. Elle ne s’appliquera pas non plus aux locataires de logements situés dans des QPPV.
Montant
Le calcul du SLS
Le barème du SLS résulte des articles R. 441-19 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il est calculé par mètre carré de surface habitable à partir des ressources du locataire et de la composition du foyer. Le montant du SLS mensuel est obtenu à partir de la règle de calcul suivante :
SLS = SH × CDPR × SLR
SH correspond à la surface habitable du logement.
CDPR est le coefficient de dépassement du plafond de ressources d’attribution d’un logement locatif social.
SLR est le supplément de loyer de référence calculé en euros de mètre carré de surface habitable qui est fixé selon la zone géographique. Il est révisé chaque année en fonction de la variation de l’IRL du troisième trimestre.
Le CDPR, coefficient de dépassement du plafond de ressources
| Dépassement des revenus maximums pour l’attribution du logement | Valeur du coefficient de dépassement à appliquer |
|---|---|
| De 20 % | 0,27 |
| De 21 % à 59 % | 0,06 pour chaque nombre entier de l’intervalle |
| De 60 % à 149 % | 0,08 pour chaque nombre entier de l’intervalle |
| À partir de 150 % | 0,1 pour chaque nombre entier de l’intervalle |
Exemple :
Les revenus dépassent de 22 % le plafond de ressources, le calcul du CDPR est le suivant :
- sur la tranche de dépassement de 20 % : 0,27 ;
- sur la tranche de dépassement de 21 % à 59 % : 0,06 × 2 (c’est-à-dire 0,06 pour 21 et 0,06 pour 22) ;
- soit un total de : 0,27 + (0,06 × 2) = 0,39.
Montant du supplément de loyer de référence (SLR) par mètre carré habitable
| Zone géographique | Montant mensuel par m2 habitable |
|---|---|
| Paris | 2,91 € |
| Autre commune de l’agglomération parisienne | 2,33 € |
| Autres territoires en Île-de-France | 1,16 € |
| Zone géographique | Montant mensuel par m2 habitable |
|---|---|
| Agglomération ou communauté urbaine de plus de 100 000 habitants | 1,16 € |
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte | 0,29 € |
Les plafonnements
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit deux mécanismes de plafonnement du montant du SLS. D’une part, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble du ménage147. Avant le 1er janvier 2018, date d’entrée en vigueur de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté du 27 janvier 2017, la proportion maximale était fixée à 25 %. D’autre part, un deuxième plafonnement a été rétabli par une ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l’article 88 de la loi Elan. L’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation plafonne le montant du SLS lorsque, cumulé avec le loyer principal, il excède un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée148. Ce deuxième plafonnement concerne les locataires acquittant un loyer dérogatoire car ils dépassaient, au moment de la conclusion du bail conforme à la convention APL, le plafond de ressources alors en vigueur.