Le régime fiscal du BRS

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Il convient de distinguer la TVA (A) des DMTO (B), et d’évoquer la taxe foncière (C).

TVA : exonération des BRS, sauf option

L’article 261 D, 1° bis du Code général des impôts exonère tous les BRS de TVA dans les termes suivants : « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : (…) 1° bis Les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel ».

Sauf option prévue par l’article 260, 5° du Code général des impôts : « Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : (…) 5° Les personnes qui consentent un bail visé au 1° bis de l’article 261 D ».

À notre connaissance, aucun OFS n’a trouvé intérêt à opter pour la TVA dans la mesure où cela aurait pour effet d’y soumettre les redevances foncières pour toute la durée du montage, et ses rechargements successifs.

DMTO : TPF uniquement pour les BRS L. 255-2 et L. 255-4

L’article 742 du Code général des impôts soumet tous les baux à durée limitée d’immeubles faits pour une durée supérieure à douze années à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % (ce qui donne 0,71498 % avec les frais d’assiette et de recouvrement). Cette taxe est liquidée « sur le prix exprimé, augmenté des charges imposées au preneur, ou sur la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges. Elle est due sur le montant cumulé de toutes les années à courir ».

L’article 743, 5° du même code exonérant expressément « 5° Les baux réels solidaires conclus en application de l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation », la taxe de publicité foncière ne s’appliquera qu’aux BRS L. 255-2 et L. 255-4 sur une assiette formée de l’ensemble des contreparties stipulées, savoir :

prix des droits réels donnant accession à la propriété du logement ;
cumul des redevances foncières sur la durée initiale du BRS.

Taxe foncière

– TFPB à la charge du preneur. – Lorsqu’un immeuble est loué par bail réel solidaire, la taxe foncière est établie au nom du preneur du bail réel solidaire⁷⁹¹.

– Exonération possible. – La loi de finances pour 2021 a aménagé le dispositif d’abattement facultatif de 30 % de la TFPB, instauré depuis 2017 à l’article 1388 octies du Code général des impôts, au profit des logements faisant l’objet d’un BRS. Le texte permet dorénavant aux collectivités territoriales qui le souhaitent d’instaurer un abattement pouvant aller jusqu’à 100 % sur la base d’imposition à la TFPB des logements faisant l’objet d’un BRS.

L’administration a mis à jour ses commentaires⁷⁹² : les communes et EPCI à fiscalité propre peuvent, pour la part qui leur revient, fixer librement à concurrence de 30 %, 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 %, 90 % ou 100 %, le taux de l’abattement facultatif de TFPB en faveur des logements en BRS.

Cet abattement s’applique pendant toute la durée du BRS restant à courir à compter de la délibération, sous réserve du respect des conditions et des obligations déclaratives prévues à l’article 1388 octies du Code général des impôts.

Depuis 2021, la TFPB est entièrement perçue par les communes et EPCI à fiscalité propre : il n’y a plus de part départementale. Par conséquent, l’exonération ou l’abattement est accordé pour la seule et entière part revenant à la commune ou à l’EPCI à fiscalité propre ayant pris une délibération en ce sens.

Conformément au I de l’article 1639 A bis du Code général des impôts, les délibérations doivent intervenir avant le 1^er octobre pour être applicables à compter de l’année suivante. Les délibérations demeurent valables tant qu’elles n’ont pas été modifiées ou rapportées.