Le régime applicable

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le montant de la réduction d’impôt

– Réduction d’impôt. – Le « dispositif Duflot-Pinel » permet au contribuable de réduire son impôt sur le revenu d’un montant égal à un pourcentage du prix de revient du logement. La base de calcul diffère selon que le logement a été acquis neuf, en état futur d’achèvement ou a été construit par le contribuable³⁵⁵. Le prix de revient du logement est doublement plafonné. D’une part, il n’est retenu que dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. D’autre part, la base déterminée ne peut excéder la somme de 300 000 € par an et par foyer fiscal, que le foyer ait acquis un ou deux investissements éligibles la même année.

– Le taux de la réduction d’impôt. – Il dépend de la durée de l’engagement initial de location (six ou neuf ans), de son éventuelle prorogation (jusqu’à douze ans) et de la localisation de l’investissement (métropole ou outre-mer).

Si l’investissement est réalisé en métropole à compter du 1^er septembre 2014, le taux de réduction est de 12 % si l’engagement initial est de six ans, et porté à 18 % en cas d’engagement de neuf ans. En cas de prorogation de l’engagement initial, une réduction complémentaire de 3 % est possible, soit une réduction d’impôt maximale de 21 % sur douze ans. Si l’investissement est réalisé outre-mer, les taux de réduction d’impôt sont de 23 % sur six ans, 29 % sur neuf ans et 32 % sur douze ans.

Le régime de la réduction d’impôt

– Imputation de la réduction d’impôt. – Pour les investissements réalisés à compter du 1^er septembre 2014, la réduction d’impôt est répartie sur six ou neuf ans en fonction de la durée initiale de l’engagement de location. Soit, en métropole, un avantage fiscal maximum de 6 000 € par an (2 % × 300 000 €).

En cas de prorogation de l’engagement initial, la réduction d’impôt complémentaire est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers chaque année. Soit, en métropole, un avantage fiscal maximum de 3 000 € par an (1 % × 300 000 €).

Une fois le montant de la réduction d’impôt connu, il reste à l’imputer, c’est-à-dire la déduire de l’impôt brut dû par le contribuable. Si la réduction d’impôt imputable au titre de l’année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde ne peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, contrairement au précédent dispositif (« dispositif Scellier »).

La réduction d’impôt « Pinel » fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ce mécanisme consiste à limiter le total des réductions d’impôts accordées à chaque foyer fiscal à 10 000 € par an.

– Reprise de la réduction d’impôt. – Il y aura reprise du régime de faveur en cas de non-respect par le contribuable de l’une de ses obligations :

non-respect de l’engagement de location du logement à usage d’habitation principale du locataire dans les conditions légales ;
cession du logement ou des parts au cours de la période de location.

Les modalités de reprise sont différentes selon que l’infraction constatée affecte les conditions initiales³⁵⁶ du régime ou les conditions propres à la période de location³⁵⁷.

Aucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévues à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, est licencié ou décède. En cas de décès, le conjoint survivant titulaire d’un usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit. En cas de divorce, de rupture de Pacs ou de séparation, l’attributaire du bien peut demander à conserver le bénéfice du dispositif à moins que le logement ne soit laissé en indivision.

Le régime « Duflot-Pinel » est destiné à favoriser l’investissement dans le logement neuf. Sa portée a été étendue par le dispositif « Denormandie » aux logements faisant l’objet de travaux d’amélioration ou affectés à un autre usage. Si le contribuable souhaite investir dans l’ancien, il est susceptible de bénéficier d’autres régimes incitatifs tels que les régimes « Cosse ancien » ou « Malraux ».