– Historique. – Créé à partir de 1995, puis réformé en 2011 sous l’appellation « PTZ+ »1229, régulièrement modifié puis renommé à nouveau « PTZ » en 2015, le prêt « ne portant pas intérêt consenti pour financer la primo-accession à la propriété » dit « prêt à taux zéro » ou « PTZ » est codifié aux articles L. 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Statistiques. – De 349 800 PTZ+ émis en 2011, alors sans condition de ressources, ce nombre a chuté dès le retour des conditions de ressources à 77 800 en 2012. Puis le dispositif, limité à 58 500 PTZ en 2015, a été relancé en 2016 pour se stabiliser aux alentours de 120 000 PTZ émis par an. Il a baissé à 92 890 PTZ en 2019 et à 66 732 PTZ en 2020.
La dépense correspondante est plafonnée à 2,1 Md€ par l’article 244 quater V du Code général des impôts.
Le cumul des prêts concernés est passé de 7,942 Md€ en 2017 à 3,5 Md€ en 2020. Chaque année, le ministère du Logement publie, en annexe du décret mettant à jour les conditions d’attribution et les modalités des PTZ1230, l’étude d’impact prévue au second alinéa du I de l’article 244 quater V du Code général des impôts. Le coût pour les finances publiques est estimé dans la dernière étude d’impact annuelle à près de 400 M€ pour 2022.
Dans le rapport du compte logement 2019, le montant compté au titre du PTZ dans les avantages de taux consentis ressort à 993 M€, en forte baisse par rapport à 2018 (1 474 M€) du fait de la baisse des taux de marché, de la diminution du nombre de prêts accordés (-6,4 %), de leurs montants moyens. 2020 est une année trop atypique pour être prise en compte. L’aide apportée par un PTZ est de l’ordre de 10 000 euros par prêt.
Bénéficiaires du PTZ
– Être primo-accédant. – Sous seuils de revenus fiscaux de l’année N-2, les bénéficiaires doivent être primo-accédants, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale ou n’ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt, le tout sauf les exceptions au profit de certains bénéficiaires1231.
– Condition de ressources. – Le montant total des ressources, divisé par le coefficient familial, doit être inférieur à un plafond fixé par décret, en fonction de la localisation du logement, plafond qui ne peut être supérieur à 37 000 € ni inférieur à 16 500 €. Les seuils actuels sont consultables sur internet :
– Tableau comparatif des seuils de revenus pour un ménage avec deux enfants. – Pour comparer des ordres de grandeur, le lecteur pourra consulter sur l’extension numérique du présent rapport un tableau des seuils de revenus pour les logements locatifs, le BRS (PSLA) et le PTZ, pour un ménage avec deux enfants (donc quatre personnes).
Tableau comparatif des seuils de revenus (Logements locatifs, PSLA des BRS, PTZ)
| ACCESSION | Zone Paris (Abis) | Zone A | Zone B | Zone C |
| Communes limitrophes | Reste IDF – Côte Azur – Genevois | B1 | B2 | |
| PTZ | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € |
| PSLA et BRS (prêt Accession d’Action Logement) | 60 788 € | 43 273 € | ||
| Paris et communes limitrophes (en euros) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions (en euros) | ||
| Taux réduit TVA Anru | 82 075 € | 75 507 € | 59 142 € | |
| LOCATIF | Paris et communes limitrophes (en euros) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions (en euros) | |
| PLI | 92 986 € | 64 739 € | 56 647 € | |
| PLS | 73 941 € | 68 024 € | 53 281 € | |
| PLUS | 56 878 € | 52 326 € | 40 985 € | |
| PLAI | 31 287 € | 28 779 € | 22 665 € |
Il est intéressant de remarquer l’art de compliquer les choses avec des zones territoriales qui diffèrent selon le régime, sans présenter les tableaux de plafonds de ressources des dispositifs Duflot, Pinel, ou autres qui sont encore différents.
Par comparaison, en retenant le critère du revenu disponible des ménages de l’Insee1232 en 2019 (publié le 9 novembre 2021)1233, supérieur par définition au revenu fiscal pris en compte pour le PTZ, on peut constater que pour les couples avec deux enfants, le PTZ peut potentiellement concerner des ménages jusqu’au huitième décile.
| Déciles de revenu disponible | 1er décile | 2e décile | 3edécile | 4edécile | 5edécile (médiane) | 6edécile | 7e décile | 8e décile | 9e décile |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Couples avec deux enfants | 30 000 | 37 910 | 43 090 | 47 460 | 52 290 | 57 660 | 63 790 | 72 650 | 91 390 |
| Ensemble des Français | 14 260 | 18 760 | 22 530 | 26 720 | 31 470 | 37 160 | 43 970 | 52 710 | 67 170 |
Opérations éligibles. Condition de résidence principale
Le prêt à taux zéro permet de financer une opération neuve ou l’acquisition d’un logement ancien à la condition d’y réaliser des travaux d’amélioration et que la performance énergétique du logement après travaux soit supérieure ou égale à l’étiquette E. Il peut également financer l’acquisition d’un logement du parc social sous conditions, et l’acquisition en première propriété des droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire1234.
En cas de vente du logement précédemment acquis avec un prêt à taux zéro (PTZ), le bénéficiaire du prêt peut acheter une nouvelle résidence principale ouvrant droit au PTZ et demander un transfert de son PTZ initial, à hauteur du capital restant dû. L’établissement prêteur peut refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.
Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur pendant une durée de six ans à compter du versement du prêt. Toutefois, un acquéreur peut obtenir un PTZ pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans.
Dans ce cas, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit à un prêt locatif social (PLS).
Le logement ne peut être affecté ni à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d’accessoire du contrat de travail. Toutefois, lorsque l’emprunteur ne peut occuper le logement huit mois par an pour certaines raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure, il peut continuer à bénéficier du PTZ.
Dernière minute
À la suite de la publication des conclusions du Conseil national de la refondation relatives au logement, il a été annoncé la prorogation du dispositif jusqu’en 2027 et son recentrage sur la sobriété foncière, ce qui tendrait à en exclure les maisons individuelles.
Montant
Le montant du PTZ ne peut pas dépasser les pourcentages suivants du prix d’achat :
Pour les opérations de vente du parc social à ses occupants, le montant du prix d’achat est fixé à 10 % du coût total de l’opération.
Pour aider les bénéficiaires potentiels à se diriger dans une règlementation aux allures de labyrinthe, les agences départementales pour l’information sur le logement (Adil) apportent leur concours si nécessaire. Nous renverrons donc le lecteur au site internet de l’Anil.
Durée – différé d’amortissement
Le délai de remboursement du PTZ dépend des revenus, de la composition du foyer fiscal et de la zone géographique où se trouve le logement. En moyenne, le délai du prêt s’étend de vingt à vingt-cinq ans. Selon les ressources du bénéficiaire, une période de différé de cinq, dix ou quinze ans est octroyée.
Modalités d’attribution
– Une convention à conclure par les banques avec l’État. – Les PTZ sont distribués par les banques ayant conclu une convention avec l’État, conforme à une convention-type1235.
La convention-type oblige notamment l’établissement émetteur du prêt à transmettre à la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS), chargée de regrouper et publier les statistiques relatives à l’octroi des PTZ, les éléments relatifs au PTZ consenti. Ledit organisme vérifie que l’instruction des demandes de prêt ne portant pas intérêt a été faite dans le respect de la réglementation.