Le permis à double état

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le permis à double état est au Code de l’urbanisme ce que les dispositifs ci-dessus sont au Code de la construction et de l’habitation. Son principal défaut est de n’avoir été institué qu’en prévision des Jeux olympiques et paralympiques de 2024. Afin d’en appréhender son mécanisme et ses effets (B), convient-il au préalable d’en comprendre sa genèse (A).

Genèse du dispositif

L’accueil des JO 2024 nécessite la construction de nombreux ouvrages notamment au titre du village olympique. Anticipant sur « l’après JO » il est prévu de reconvertir ces structures¹⁰³⁰. À cet effet la loi relative à l’organisation des Jeux olympiques et paralympiques de 2024 a institué un dispositif particulier dit de « permis à double état »¹⁰³¹. Celui-ci a pour objectif de sécuriser les constructions en évitant les recours lors des opérations de reconversion. C’est ainsi que le texte prévoit que « lorsqu’un projet de construction ou d’aménagement comporte un état provisoire correspondant aux seules nécessités de la préparation, de l’organisation ou du déroulement des Jeux olympiques et paralympiques de 2024 et un état définitif propre à ses affectations ou destinations postérieures au déroulement des Jeux, le permis de construire ou d’aménager autorise cet état provisoire et cet état définitif »¹⁰³².

Le mécanisme du permis à double état

Le permis à double état constitue une première avancée dans la reconnaissance de la construction réversible par le droit de l’urbanisme. En effet, pour la première fois il est reconnu qu’une autorisation d’urbanisme puisse contenir deux destinations successives : la première destination, provisoire et propre aux JO ; et une deuxième destination, définitive post-JO. Ces deux destinations doivent être connues dès le dépôt de la demande de permis de construire.

S’agissant de l’état provisoire, le décret d’application¹⁰³³ autorise une dérogation aux exigences définies à l’article L. 421-6, alinéa 1 du Code de l’urbanisme¹⁰³⁴, à l’exception des règles relatives à la sécurité et la salubrité publique.

À l’inverse l’état définitif de la construction devra répondre aux exigences de conformité propres à sa destination finale, dans le cadre d’un projet urbain durable en lien avec les projets des collectivités territoriales¹⁰³⁵.

Dans le cadre du permis à double état, une déclaration d’ouverture de chantier est requise au commencement des travaux de chacune des deux destinations, de même que pour la déclaration d’achèvement de travaux¹⁰³⁶.

Afin de veiller au respect de l’engagement de reconversion par le maître de l’ouvrage, il est prévu que celui-ci aura un délai de trois ans à compter de la fin des JO pour procéder à l’affectation définitive de la construction. À défaut, dans l’année qui suit, il devra procéder à l’enlèvement de la construction ou de l’aménagement et la remise en état du terrain, à ses frais. En cas d’irrespect de ce nouveau délai, le contrevenant s’expose alors à diverses sanctions, notamment financières¹⁰³⁷.

Il faut saluer le pragmatisme du législateur dans la conception de ce permis à double état, première étape vers la reconnaissance d’un statut de la construction réversible. Cependant, on a pu parler à son égard d’une « réversibilité tronquée ». Certes, il est permis deux destinations successives, mais l’état provisoire n’existe qu’en attendant la destination finale, connue et encadrée dès l’origine tant matériellement¹⁰³⁸ que temporellement. En d’autres termes, les jeux sont faits d’avance !

Encore plus récemment, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 est venue ajouter une nouvelle pierre à l’édifice de la construction réversible.