– Historique. – Les opérations de restauration immobilière de bâtiments historiques bénéficiaient jusqu’en 2008 d’un régime de faveur : les dépenses déductibles au titre des revenus fonciers étaient plus importantes, et en cas de déficit foncier, il pouvait s’imputer sur le revenu global sans limitation. L’article 84 de la loi de finances pour 2009361 a transformé ce régime de défiscalisation dit « loi Malraux » en une réduction d’impôt applicable à compter du 1er janvier 2009, désormais codifiée à l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Nous verrons successivement les conditions (A) et le régime applicable (B).
Le « dispositif Malraux »
Le « dispositif Malraux »
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Les conditions
– Opérations éligibles. – Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, l’opération doit consister en une restauration complète d’un immeuble situé dans l’une des zones suivantes :
- un site patrimonial remarquable (SPR) fusionnant depuis la loi du 7 juillet 2016 les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap), les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les secteurs sauvegardés362 ;
- du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2005, dans un quartier ancien dégradé (QAD) ;
- depuis le 1er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé dont la liste est fixée par arrêté363.
La zone doit être déclarée d’utilité publique ou faire l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. L’immeuble qui fait l’objet de la restauration complète peut être à usage d’habitation, à usage professionnel ou destiné après travaux à un usage d’habitation.
– Dépenses prises en compte. – D’une part, sont éligibles à la réduction d’impôt les charges foncières déductibles en revenus fonciers et énumérées à l’article 199 tervicies, II, alinéa 1er du Code général des impôts :
- les travaux de réparation et d’entretien ;
- les primes d’assurance ;
- les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;
- les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés à les protéger des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;
- les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant ;
- les frais de gestion.
A contrario, sont déductibles des revenus fonciers mais ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt de l’article 199 tervicies du Code général des impôts :
- les dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées par le locataire ;
- les provisions pour charges de copropriété sauf exception de l’article 199 tervicies II, 2e alinéa ;
- les intérêts d’emprunt.
D’autre part, sont éligibles à la réduction d’impôt les dépenses spécifiques liées aux opérations de restauration immobilière telles que les frais d’adhésion à une association foncière urbaine (AFU) de restauration, ainsi que l’ensemble des travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique.
– Engagement de location. – Le propriétaire doit s’engager à louer l’immeuble pendant une durée minimale de neuf ans dans les douze mois de l’achèvement des travaux de rénovation. Si la restauration porte sur un local à usage d’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire. Le locataire à usage d’habitation doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. Lorsque le logement est la propriété d’une société de personnes, le locataire doit être une personne physique autre que l’un des associés, ou qu’un ascendant ou descendant de l’un des associés.
Le régime
– Calcul. – La base de calcul de la réduction d’impôt comprend les dépenses éligibles définies ci-dessus à l’exception du prix d’acquisition du logement, pour la période allant de la date de délivrance du permis ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’une ou l’autre de ces deux dates. Le contribuable pourra bénéficier d’un avantage fiscal pendant quatre d’années d’imposition au maximum.
– Plafond. – Les dépenses éligibles sont retenues dans la limite pluriannuelle de 400 000 € au titre de ladite période. Pour les permis ou les déclarations déposés avant le 1er janvier 2017, les dépenses ouvrant droit à réduction étaient retenues dans la limite annuelle de 100 000 € pendant quatre ans. Les dépenses qui dépasseraient le plafond ne peuvent être ni reportées ni faire l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers.
– Taux. – Pour les demandes de permis de construire ou déclarations déposées à compter du 9 juillet 2016, le taux de réduction est fixé à 22 %. Ce taux est porté à 30 % pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSMV approuvé, dans un QAD ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
– Imputation. – La réduction d’impôt accordée au titre de l’année de paiement des dépenses est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre de l’année d’imposition excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes. Les dépenses bénéficiant de la « réduction d’impôt Malraux » ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction au titre des revenus fonciers. Le contribuable peut choisir de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt et de déduire de ses autres revenus fonciers les dépenses de travaux de restauration selon les règles de droit commun en vue de générer un éventuel déficit foncier.
– Reprise. – La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise en cas de non-respect de l’engagement de location, de non-respect des conditions de mise en location, de cession pendant la période d’engagement de location ou de démembrement de propriété. Cependant, aucune remise en cause n’est effectuée en cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
Conclusion sur la location nue
Le régime des revenus fonciers peut paraître pénalisant pour l’investisseur en ce qu’il n’autorise pas la déduction des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement, ni l’amortissement du prix de revient de l’immeuble. Les régimes de défiscalisation, à l’exception du « Cosse ancien », sont soumis à des conditions de location de l’investissement très strictes. Les règles fiscales applicables à la location meublée la rendent plus attractive que la location nue.