Le « dispositif Cosse ancien » ou « Louer abordable » versus loi de finances pour 2022

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Évolution. – Le dispositif « Cosse ancien » a été créé par la loi de finances rectificative pour 2016 (CGI, art. 31, I 1, o). Il se substituait au « Besson ancien » et au « Borloo ancien » à compter du 1^er janvier 2017. Il permettait aux propriétaires ayant conclu avec l’Anah, entre le 1^er janvier 2017 et le 28 février 2022 inclus, une convention de location, de pratiquer sur les revenus bruts fiscaux des logements loués une déduction forfaitaire allant de 15 % à 70 % en fonction du lieu de situation et du type de convention conclue. Le taux était porté à 85 % en cas d’intermédiation locative.

L’article 67 de la loi de finances pour 2022³⁵⁸ transforme cette déduction forfaitaire « Cosse ancien » ou « Louer abordable » en une réduction d’impôt applicable aux logements pour lesquels une demande de conventionnement a été enregistrée par l’Anah entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024 (CGI, art. 199 tricies I, A, 1°). Nous verrons successivement les conditions (A) et le nouveau régime (B) de réduction d’impôt mis en place par la loi de finances pour 2022.

Les conditions

– Logements concernés. – La réduction d’impôt s’applique aux revenus des logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah, d’une durée minimale de six ans, dont la demande a été enregistrée entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024. Le contribuable doit justifier du respect d’un niveau de performance énergétique global fixé par un arrêté ministériel³⁵⁹. Les logements les plus énergivores, classés en F et G sont exclus du dispositif.

– Engagement de location. – Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant toute la durée de la convention avec l’Anah. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, ni une personne occupant déjà le logement sauf hypothèse du renouvellement du bail. Le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de la conclusion du bail, ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret³⁶⁰ en fonction de la localisation du logement et de la nature de la location (intermédiaire, sociale ou très sociale).

Le régime

– Calcul. – La réduction d’impôt est calculée sur le montant des revenus bruts du logement donné en location, et non sur le prix de revient du logement. Le taux de réduction d’impôt dépend :

de la décote appliquée au loyer en fonction du segment de location ;
d’une intermédiation locative ou d’une mise en location directe.

Les taux applicables peuvent être résumés dans le tableau suivant :

– Régime. – La réduction d’impôt s’applique pendant toute la durée de la convention avec l’Anah, soit pendant six ans au minimum. À l’échéance de la convention, la réduction d’impôt est toujours applicable jusqu’au renouvellement ou la reconduction du bail tant que le locataire reste en place et que les conditions du régime restent remplies. La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû au titre des revenus de chacune des années de la période d’application.

– Reprise. – La réduction d’impôt est remise en cause et fait l’objet d’une reprise en cas de :

non-respect d’une des conditions d’application du dispositif ;
cession du logement avant l’expiration de la convention ;
ou cession des parts sociales de la société propriétaire du logement avant l’expiration du délai de conservation de cinq ans.

La reprise est effectuée au titre de l’année au cours de laquelle intervient l’événement qui la motive. Les exceptions à la remise en cause de la réduction d’impôt sont identiques à celles applicables au régime « Duflot-Pinel » (V. supra, n^o ).