Le champ d’application des accords collectifs

Le champ d’application des accords collectifs

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Parties concernées. – À l’origine, les accords collectifs n’étaient applicables qu’aux membres des organisations de bailleurs qui les avaient signés. Leur champ d’application était ensuite étendu par décret. Depuis la loi SRU459, tout bailleur personne morale est tenu au respect des accords collectifs, à l’exception :
  • des « sociétés civiles de famille », c’est-à-dire les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre époux, pacsés, concubins notoires au sens de l’article 515-8 du Code civil et leurs alliés jusqu’au quatrième degré inclus ;
  • des organismes de logement social.
– Opérations concernées. – L’accord collectif du 9 juin 1998 s’appliquait aux « ventes par lots de plus de dix logements, dans un même immeuble ». L’accord ne précisait pas si ces ventes devaient ou non s’accompagner d’un congé donné aux locataires. La Cour de cassation460 finit par juger que la réglementation s’appliquait dès lors que le propriétaire envisageait de vendre un ensemble immobilier comprenant plus de dix logements, peu important le nombre de congés à délivrer. L’accord collectif du 16 mars 2005 reprend la solution adoptée par la cour en précisant que la réglementation concerne la vente par lots de plus de dix logements, libres ou occupés, dans un même immeuble. Tout locataire peut bénéficier de ce dispositif, qu’il relève du droit commun du louage, de la loi du 1er septembre 1948 ou de la loi du 6 juillet 1989. L’accord collectif est applicable lorsque le bailleur a pris la décision de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble. Il concerne tant les locataires qui ont reçu un congé pour vente que ceux qui ne reçoivent qu’une offre de vente461.

Point d’attention : la mise en vente de plus de dix logements n’a pas à être simultanée pour entrer dans le champ d’application de l’accord collectif de 2005

La Cour de cassation462 a considéré que les accords collectifs avaient été violés alors que plus de dix ans s’étaient écoulés entre la première mise en vente et le dernier congé, s’agissant d’un même processus de vente. Il en résulte, pour le notaire chargé d’une vente par une personne morale susceptible de relever de l’accord collectif de 2005, la nécessité de l’interroger sur l’éventuelle insertion de cet acte dans un processus d’ensemble.