Le cautionnement

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Un recours limité

Les alinéas 1 et 2 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdisent le recours au cautionnement du bail d’habitation dans un certain nombre d’hypothèses. L’alinéa 1^er précise que « le cautionnement ne peut pas être demandé (…) par un bailleur qui a souscrit une assurance [ assurances loyers impayés ], ou toute autre forme de garantie [ à l’exception du dépôt de garantie ], garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». L’alinéa 2 interdit le cautionnement pour des bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sauf s’il est demandé par un des organismes dont la liste est fixée par décret¹⁰⁸ ou lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

La durée du cautionnement

– Stipulation du cautionnement. – L’engagement de la caution peut être stipulé pour une durée déterminée : pour la durée du bail et éventuellement de ses reconductions. La Cour de cassation a jugé qu’il était limité à la durée du contrat initial sauf clause expresse l’étendant à la période de tacite reconduction¹⁰⁹. Contrairement à la caution engagée à durée indéterminée, la caution à durée déterminée ne peut résilier unilatéralement son engagement. Elle sera tenue jusqu’au terme du bail ou de la tacite reconduction. En cas de colocation¹¹⁰, l’engagement de la caution prend fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la caution est encore tenue pour une durée expirant six mois après la date d’effet du congé.

– Résiliation du cautionnement. – L’article 22-1, alinéa 4, de la loi de 1989 accorde une faculté de résiliation à la caution dans deux hypothèses : soit le contrat ne comporte aucune indication de durée, soit la durée est stipulée indéterminée. La résiliation prend alors effet au terme du bail, de la tacite reconduction ou de son renouvellement au cours duquel le bailleur a reçu la notification de la résiliation. En cas de vente du bien loué, le cautionnement garantissant les obligations financières du locataire, sauf stipulation contraire, est transmis de plein droit à l’acquéreur, en tant qu’accessoire de la créance de loyer cédée¹¹¹.

Le formalisme du cautionnement

Les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement

L’article 22-1 de la loi de 1989, modifié par l’ordonnance du 15 septembre 2021¹¹² portant réforme du droit des sûretés, impose que les engagements de caution signés à compter du 1^er janvier 2022 fassent apparaître :

le montant du loyer et les conditions de sa révision figurant au contrat de bail ;
la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 ;
la mention prévue par l’article 2297 du Code civil¹¹³ qui, depuis la loi Elan, ne doit pas être nécessairement manuscrite.

L’information de la caution

L’article 22-1 de la loi de 1989 impose, à peine de nullité, que le bailleur remette à la caution un exemplaire du contrat de location. Le bailleur doit également signifier à la caution le commandement de payer dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne sera pas tenue de payer les pénalités ni les intérêts de retard¹¹⁴.

Lorsque le créancier est un professionnel et la caution une personne physique, les articles L. 333-1 et L. 343-5 du Code de la consommation imposent que la caution soit informée dès le premier incident de paiement du locataire cautionné non régularisé dans le mois de l’exigibilité du paiement. À défaut, la caution ne sera pas tenue de payer les pénalités ou intérêts de retard échus entre la date du premier incident de paiement et celle de son information.