L'attribution préférentielle du droit au bail

L'attribution préférentielle du droit au bail

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Domaine résiduel. – En vertu de l'article 831-2, 1o du Code civil, le conjoint survivant, depuis la loi du 19 décembre 1961, et le partenaire pacsé, depuis la loi du 23 juin 2006445, ou tout héritier copropriétaire, peuvent demander l'attribution préférentielle du droit au bail du logement446. Ce droit ne présente plus qu'un intérêt très restreint depuis que le conjoint et le partenaire bénéficient d'un droit exclusif sur le bail. Il trouve à s'appliquer dans les cas, rares, où le droit exclusif n'est pas prévu, en matière de location en meublé notamment.

Le droit au maintien dans les lieux de la loi n 48-1360 du 1 septembre 1948

La loi du 1er septembre 1948 a instauré un droit spécifique au maintien dans les lieux du locataire à l'expiration du bail d'habitation pour les locations entrant dans le champ d'application de cette loi. À la fin du bail, le locataire peut ainsi rester dans le logement malgré le congé donné par le bailleur, et ce pour une durée illimitée. Cette prérogative lui est acquise « de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité »447. Le bail étant expiré, à la relation contractuelle bailleur/preneur se substitue une relation légale propriétaire/occupant. Pour autant, les clauses et conditions du bail initial non contraires à la loi restent applicables448.
Ce droit d'ordre public constitue une prérogative personnelle du locataire. Il est donc par principe intransmissible. Par exception, au décès du preneur, le droit au maintien dans les lieux est d'office transmis au conjoint et, depuis la loi du 13 juillet 2006, au partenaire pacsé449. Conjoint et partenaire bénéficient en outre de la cotitularité du bail et du droit exclusif au droit au bail en vertu de l'article 1751 du Code civil450.
Il est également transmissible aux ascendants, aux handicapés et aux enfants mineurs jusqu'à leur majorité, sous réserve de justifier d'une cohabitation effective de plus d'un an avec l'occupant. Le concubin, en revanche, est totalement exclu du bénéfice du droit au maintien dans le logement, quand bien même il justifierait d'une cohabitation effective de plus d'un an avec le défunt. Le concubin du locataire dont le bail est soumis à la loi du 1er septembre 1948 est défavorisé par rapport au concubin du locataire dont le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, lequel peut se prévaloir de l'article 1742 du Code civil451.
Le législateur a nettement restreint le champ d'application de la loi de 1948. À ce jour, il est limité aux logements construits avant le 1er septembre 1948 pour lesquels un bail a été signé avant le 23 décembre 1986 et répondant aux caractéristiques géographiques et matérielles suivantes :
  • être situés à Paris ou dans un rayon de 50 km de l'emplacement de ses anciennes fortifications ou dans les communes de plus de 4 000 habitants ou limitrophes d'une commune d'au moins 10 000 habitants ;
  • ou dans une commune dont le nombre d'habitants est inférieur ou égal à 4 000 dont la population s'est accrue d'au moins 5 % à chacun des recensements généraux de 1954, 1962 et 1968 ;
  • être classés dans l'une des catégories suivantes :
Ont donc été exclus du champ d'application de la loi de 1948 les locaux relevant des catégories exceptionnelles et I, correspondant à des immeubles de très haut standing453.
Catégories Caractéristiques du logement
II ASitué dans une construction en matériaux de très bonne qualité avec W.-C. particulier, une salle de bains et chauffage central.
II BSitué dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d'ascenseur.
II CSitué dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d'aspect ordinaire, habituellement dépourvue d'ascenseur.
III ASitué dans une construction en matériaux de qualité médiocre mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante.
III BSitué dans une construction en matériaux de qualité médiocre avec certains vices (humidité, isolations phonique et thermique très insuffisantes).
IVSitué dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun W.-C. dans le logement ni dans l'immeuble).