L'attribution préférentielle

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

L'article 831-2, 1^o du Code civil dispose que le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle de la propriété du logement et, depuis la loi du 3 décembre 2001, du mobilier le garnissant. Si le texte semble avoir une portée générale, les bénéficiaires de l'attribution préférentielle ne font pas l'objet d'un traitement identique (A) et doivent remplir certaines conditions (B) qui en font une mesure d'application relativement limitée (C).

Les bénéficiaires de l'attribution préférentielle

Le texte de l'article 831-2 du Code civil vise le conjoint survivant mais également tout héritier copropriétaire. Si le bénéfice de l'attribution préférentielle est expressément accordé au conjoint survivant (I), qu'en est-il du partenaire de pacte civil de solidarité (II) et du concubin ou de tout autre occupant (III) ?

L'attribution de plein droit au conjoint survivant

– Une attribution de droit. – L'attribution préférentielle du logement n'est pas une prérogative nouvelle pour le conjoint survivant⁴⁵⁵. Mais elle n'est de droit que depuis la loi du 3 décembre 2001⁴⁵⁶ qui en a en outre étendu le champ d'application au mobilier le garnissant. Elle ne peut donc pas lui être refusée. En outre, en cas de pluralité de demandes, le conjoint survivant est prioritaire sur tous les autres indivisaires, y compris les enfants du défunt.

– Une attribution moyennant soulte. – Si la valeur du logement objet de l'attribution préférentielle est supérieure aux droits du conjoint survivant dans le partage, ce dernier est redevable d'une soulte envers ses copartageants dont les modalités de paiement sont prévues à l'article 832-4 du Code civil. Le principe est le paiement comptant. Par exception, le conjoint peut exiger des délais pouvant aller jusqu'à dix ans pour le paiement d'une partie de la soulte qui ne saurait excéder la moitié. Sauf accord contraire, la soulte est de plein droit productive d'intérêts à compter du partage (et non du jugement ayant fait droit à la demande d'attribution préférentielle). La vente du logement entraîne l'exigibilité immédiate de la partie de soulte restant due. Toutefois, en cas de vente partielle, seul le prix est versé aux copartageants et le solde de la soulte reste payable dans les mêmes conditions.

Le partenaire pacsé

– L'attribution n'est pas de droit. – La loi du 23 juin 2006 a étendu le bénéfice de l'attribution préférentielle au partenaire survivant⁴⁵⁷. Mais l'attribution n'est pas de droit sauf si le défunt l'a prévue par testament. Si tel est le cas, le partenaire peut également bénéficier des mêmes facilités de paiement que le conjoint.

Le concubin et tout autre occupant

– La condition d'héritier. – Pour pouvoir prétendre au bénéfice de l'attribution préférentielle, le concubin ou tout autre occupant doit remplir une condition supplémentaire : il doit être héritier. Or le concubin n'est pas un héritier. Le devient-il s'il est institué légataire universel ou à titre universel ? Depuis la loi du 3 décembre 2001, à la lecture de l'article 724-1 du Code civil, on peut s'interroger. Le terme « héritier » ne peut-il pas être entendu au sens large ? Il ne s'agirait pas uniquement de l'héritier ab intestat, mais également de celui qui succède en vertu d'une disposition testamentaire ou d'une institution contractuelle lui donnant une vocation universelle ou à titre universel.

L'exclusion des indivisions conventionnelles. Si l'occupant n'est pas un héritier légal, le défunt doit donc lui avoir préalablement conféré des droits successoraux par testament pour lui permettre de bénéficier de l'attribution préférentielle⁴⁵⁸. En effet, elle n'est pas applicable aux indivisions de nature conventionnelle. Si le concubin tient ses droits indivis uniquement de l'acquisition du logement avec le défunt ou suite à une donation entre vifs, la voie de l'attribution préférentielle lui est fermée. Les héritiers sont prioritaires. La jurisprudence a pu laisser croire à un infléchissement lorsqu'elle a étendu l'attribution préférentielle aux indivisions « de nature familiale »⁴⁵⁹. Mais cet infléchissement a tenu les concubins à l'écart puisqu'il est conditionné au fait que l'indivision « de nature familiale » devienne ensuite successorale ou conjugale, autrement dit que l'indivisaire ait acquis la qualité de conjoint, de partenaire ou d'héritier⁴⁶⁰.

– Une attribution suspendue à l'accord des copartageants ou à la décision du juge. – Autre différence majeure avec le conjoint survivant, l'attribution préférentielle n'est pas de droit pour le concubin. Elle peut donc lui être refusée par ses copartageants ou par le juge⁴⁶¹. En outre, en cas de pluralité de demandes, il n'est pas prioritaire. Le juge tranchera en fonction des intérêts en présence et devra notamment rechercher si le concubin a les ressources nécessaires pour s'acquitter de la soulte⁴⁶².

Dès lors que l'attribution préférentielle est de droit, le juge saisi est tenu de la prononcer sous réserve que les conditions de son application soient remplies.

Les conditions de l'attribution préférentielle

Deux conditions doivent être cumulativement remplies pour qu'il puisse être fait droit à la demande d'attribution préférentielle : une condition de droit (I) et une condition de fait (II).

Une condition de droit

– Des droits indivis en propriété ou en nue-propriété. – Le demandeur de l'attribution préférentielle doit détenir des droits indivis en pleine propriété ou en nue-propriété dans le logement⁴⁶³. Pour le conjoint, il importe peu que les droits aient été acquis avant le décès, suite à un achat conjoint notamment, ou à l'occasion du décès. L'occupant simplement usufruitier n'est donc pas fondé à demander l'attribution préférentielle⁴⁶⁴.

– Une indivision successorale. – L'attribution préférentielle est exclue si un tiers détient des droits indivis dans le logement. En effet, la Cour de cassation a jugé que le local d'habitation ne pouvait pas faire l'objet d'une attribution préférentielle lorsqu'il appartenait indivisément aux héritiers et à un tiers⁴⁶⁵.

Une condition de fait

– La résidence principale. – L'attribution préférentielle porte sur le logement constituant la résidence principale du demandeur à l'époque du décès, peu importe que le défunt l'ait occupé également. L'article 831-2, 1^o du Code civil n'exige pas que le logement soit la résidence principale du couple⁴⁶⁶. Cette condition doit perdurer dans le temps, notamment jusqu'à ce que le juge statue sur la demande d'attribution préférentielle⁴⁶⁷.

– Et ses accessoires. – La jurisprudence a étendu l'attribution préférentielle aux accessoires nécessaires pour son utilisation normale⁴⁶⁸ tels que les cours et jardins. Elle l'a également étendue aux accessoires qui, bien que non nécessaires à l'utilisation normale du logement, n'en sont pas détachables⁴⁶⁹ et forment un tout indivisible, en raison de la configuration des lieux notamment.

Les limites de l'attribution préférentielle

– L'égalité en valeur. – L'attribution préférentielle est une opération de partage. Si elle entraîne une rupture de l'égalité en nature, elle ne saurait, en revanche, rompre l'égalité en valeur. Or le logement constitue bien souvent le principal actif successoral. Si l'occupant use du droit de demander l'attribution préférentielle, il est redevable d'une soulte envers ses copartageants dont il n'a pas toujours les moyens de s'acquitter. C'est pourquoi le législateur a prévu la possibilité de maintenir le logement dans l'indivision.