L’affectation temporaire à usage d’habitation

L’affectation temporaire à usage d’habitation

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
L’article 81 de la loi no 2015-990 du 6 août 2015, dite « loi Macron », a créé l’article L. 631-7-1 B du Code de la construction de l’habitation. Ce texte prévoit la possibilité d’affecter à un usage d’habitation des locaux ayant un autre usage, pour une période maximale de quinze ans. Son application nécessite une délibération du conseil municipal (ou de l’organe délibérant de l’EPCI) qui définira les règles de la déclaration préalable à respecter940.
À l’issue de la période d’occupation et au plus tard dans les quinze ans, le local pourra retrouver son usage antérieur sans avoir à solliciter une autorisation régie par l’article L. 631-7-1. Le texte ne le précise pas, mais par le jeu du parallélisme des formes, on suppose qu’une déclaration identique à la déclaration initiale sera requise pour effectuer ce « retour arrière ». En effet, il est essentiel de constituer la preuve du retour à l’usage d’activité ; à défaut, le local sera définitivement regardé comme étant à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7.
En cas de mise en location, le bailleur doit mentionner l’affectation temporaire du local loué. Cela lui permettra alors de donner congé pour motif sérieux et légitime sur ce fondement lors de la réaffectation à l’état antérieur. Ce texte ne permet cependant pas de déroger à la règle légale sur la durée du bail, au sens de l’article 11 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.

Le contrôle administratif du passage activité / habitation : comme un air de déjà vu…

1. Fait surprenant, un dispositif quasi-identique941 à celui figurant à l’article L. 631-7-1 B du Code de la construction de l’habitation avait déjà été introduit sous l’ancien article L. 631-7-1 par la loi no 94-624 du 21 juillet 1994 avant d’être supprimé par l’ordonnance du 8 juin 2005. Sa réintroduction au Code de la construction et de l’habitation résulte d’un amendement présenté comme étant susceptible « d’avoir un effet réel sur le déblocage de nombreuses opérations foncières et immobilières, générant ainsi de l’activité économique pour le BTP, et d’optimiser ainsi le potentiel des territoires économiques où l’usage du foncier est le plus tendu. Les opérations de transformations de bureaux en logements ont notamment vocation à être incitées par cette disposition »942.
2. Il est vrai qu’avec 4 , 4 millions de mètres carrés de bureaux inoccupés en Île-de-France (le télétravail apparaissant comme la cause de cette et désaffection des grands ensembles de bureaux) l’intention du législateur est louable. Cependant, dans les faits, ce dispositif avait été supprimé par l’ordonnance de 2005 en raison de la marginalité des opérations engagées malgré un dispositif d’incitation fiscale l’accompagnant.
3. Alors, aux mêmes causes, les mêmes effets ? Le cœur du problème réside dans le fait que ce texte n’est pas adapté aux opérations de transformations d’envergure des grands ensembles de bureaux. Les contraintes techniques, juridiques et le coût financier qui les accompagnent ne permettront pas à l’investisseur d’équilibrer son projet sur une période maximale de quinze années, s’il doit ensuite revenir à l’usage antérieur. Dans ces situations seule une réversibilité non contrainte sur une période aussi courte pourra inciter à y souscrire. Cela sera d’autant plus vrai que la durée d’affectation à l’habitation pourra être longue.
4. Finalement, en l’état actuel, ce texte n’a vocation à s’appliquer qu’aux immeubles conçus initialement comme de l’habitation, qui se sont trouvés affectés à un usage autre au 1er janvier 1970 et qui, de préférence, sont détenus en monopropriété. L’exemple type sera l’immeuble Haussmannien. Dans cette hypothèse, le propriétaire peut trouver intérêt à faire temporairement de la location d’habitation dans l’attente de trouver un nouveau locataire professionnel ou commercial.
Il ne peut donc constituer à ce jour le fondement juridique d’une augmentation significative du nombre de logements.