En application de l’article L. 631-7, alinéa 5, « sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ». Cette sanction est grave mais justifiée par l’intérêt général gouvernant le dispositif. L’acte matérialisant l’accord ou la convention est le support de l’infraction. Il est nul de plein droit dès lors qu’il permet de la caractériser. Cette nullité est absolue.
L’action en nullité des conventions et accords
L’action en nullité des conventions et accords
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Elle peut être demandée par l’une ou l’autre des parties, fût-ce par celle à l’origine de l’infraction. Il en est ainsi, par exemple, d’un bail autorisant le locataire à exercer une activité professionnelle ou commerciale dans un local d’habitation en l’absence de l’autorisation requise. La nullité peut être invoquée indifféremment par le bailleur ou le preneur pourvu que l’un ou l’autre y ait intérêt. La seule limite réside dans les stipulations de l’acte contenant les conventions des parties. Ainsi, si un bail est consenti pour un usage d’habitation sur un tel local mais que le locataire y exerce ensuite une activité professionnelle ou commerciale sans en aviser son propriétaire, l’acte n’encourra pas la nullité. Il en serait différemment si le bailleur, sollicité par son locataire après la conclusion du bail, donnait son accord sans le conditionner à l’obtention de l’autorisation requise.
Étant d’ordre public, la nullité pourra également être recherchée par les tiers dès lors qu’ils justifient d’un intérêt suffisant pour agir953. Il en sera ainsi par exemple du syndicat des copropriétaires voulant agir contre une location meublée à des fins touristiques qui n’aurait pas obtenu l’autorisation administrative requise
954. Le bail pourra être ainsi annulé sur le fondement de l’article L. 631-7 indépendamment du recours pouvant être exercé sur la violation des dispositions du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.
Les risques de voir la responsabilité du professionnel rédigeant l’acte sont très importants
Il faut garder en mémoire qu’un bail commercial ou professionnel stipulant que le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention des autorisations requises sera frappé de nullité si l’autorisation n’était pas obtenue lors de sa conclusion. L’acte caractérise l’infraction. Pour l’éviter, il faut alors que le bail stipule une condition suspensive idoine ou recourir au préalable à la promesse de bail sous condition.
L’action en nullité doit être intentée dans le délai légal de droit commun tel que résultant de la loi no 2008-561 du 17 juin 2008. La prescription est quinquennale pour une action personnelle ou mobilière (C. civ., art. 2224) ou trentenaire pour une action réelle immobilière (C. civ., art. 2227), à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Outre les risques de nullité de l’acte, le contrevenant s’expose également à des sanctions pouvant être requises par l’administration.