L'accès à l'habitat alternatif en propriété

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

L'accès en propriété à l'habitat alternatif pose également difficultés tant lors de l'acquisition (B) que de la construction (C). L'étude de ces difficultés implique au préalable de qualifier l'habitat léger au regard du droit des biens (A).

La qualification de l'habitat léger

Les critères de qualification

La qualification mobilière ou immobilière d'un habitat léger se fait au regard des textes du Code civil. Ainsi, l'article 528 dudit code qualifie de biens meubles par nature « les biens qui peuvent se transporter d'un lieu à l'autre ». Il n'y aura pas beaucoup de discussion possible pour les habitats effectivement itinérants tels que la caravane tractée, le camping-car ou le bateau naviguant, etc. La question peut s'avérer plus délicate pour une tiny house, une yourte ou une résidence de loisirs fixée à un endroit. L'habitat léger pourrait-il alors être qualifié d'immeuble par nature ou par destination ?

L'article 518 du Code civil qualifie les « fonds de terre » et les « bâtiments » d'immeubles par nature. Le critère de qualification est l'attache physique au sol qui se comprend comme un dispositif de liaison, d'ancrage ou de fondation qui révèle que la construction ne repose pas simplement sur le sol et n'est pas maintenue pas son seul poids⁸⁵⁶. Il conviendrait de distinguer entre les constructions qui peuvent être enlevées par un simple levage et celles qui nécessitent de rompre le dispositif d'ancrage au sol. Les tribunaux ont qualifié d'immeuble par nature le chalet⁸⁵⁷ en raison de l'existence de fondations, mais ont refusé cette qualification pour des « constructions volantes » qui bénéficient d'une certaine adhérence au sol à l'aide de cordes et de piquets⁸⁵⁸. Cette dernière solution devrait être retenue pour les yourtes, à moins qu'un dispositif d'ancrage ne vienne les fixer au sol⁸⁵⁹.

L'habitat léger peut-il être qualifié d'immeuble par destination ? L'article 524 du Code civil qualifie d'immeuble par destination « les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds » ou les « effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure ». L'article 525 du même code précise que sont notamment attachés à perpétuelle demeure les effets mobiliers « qui ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés ». Excepté l'habitat léger qui pourrait se rattacher à l'exploitation agricole, soit pour servir d'habitation à l'exploitant, soit pour permettre un camping à la ferme, l'habitat léger sera donc rarement qualifié d'immeuble par destination.

L'enjeu de la qualification

La plupart du temps, l'habitat léger conserve une nature mobilière. Il résulte de cette qualification des interrogations très pratiques, et pourtant non résolues à ce jour, quant à la protection du logement du conjoint survivant. L'acquisition et la construction de l'habitat léger seront développées ultérieurement.

L'article 215, alinéa 3 du Code civil dispose que « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ». Doit-on avoir une conception classique⁸⁶⁰ du logement de la famille qui serait cantonnée aux immeubles bâtis, ou doit-on faire prévaloir l'esprit du texte qui tend à protéger le logement de la famille, qu'il soit mobilier ou immobilier ?

De même, l'article 763 du Code civil confère au conjoint survivant qui a la qualité de successible le droit à la jouissance gratuite, pendant un an à compter du décès, du logement et du mobilier qui le garnit. L'article 764, lui, accorde un droit viager au conjoint survivant sur le logement occupé à titre de résidence principale au moment du décès et un droit d'usage du mobilier s'y trouvant. La protection du conjoint survivant doit-elle être limitée aux logements immobiliers ou doit-elle être étendue à toutes les formes de logements, y compris légers de nature mobilière ?

L'achat d'un habitat léger

La nature mobilière de l'habitat léger prive l'acquéreur de la protection conférée à l'acquéreur immobilier et des garanties inhérentes à la vente immobilière. L'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation fait bénéficier à l'acquéreur d'un « immeuble à usage d'habitation » d'un délai de rétractation de dix jours. Or, selon M. Périnet-Marquet⁸⁶¹, ce dispositif ne saurait s'appliquer à l'acquéreur d'un mobil-home ou d'une péniche qui envisage de l'immobiliser en vue d'en faire son logement. La réponse est moins certaine lorsque l'immobilisation est déjà acquise et que le bien est affecté à usage d'habitation.

L'acquéreur de l'habitat léger ne sera pas davantage couvert par les mécanismes d'information et de protection des emprunteurs immobiliers, résultant des articles L. 313-1 à L. 313-64 du Code de la consommation. L'article L. 313-1 limite en effet expressément son champ d'application aux seuls immeubles à usage d'habitation ou mixtes. Si l'habitation légère ne repose au sol que par son poids sans y être incorporée, elle conserve une nature mobilière, l'excluant du régime protecteur⁸⁶². Si, en revanche, l'habitation légère est qualifiée d'immeuble par nature ou par destination, le dispositif dit de la « loi Scrivener » lui sera alors applicable.

Les diagnostics obligatoires dès la signature de l'avant-contrat pour permettre au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés ne s'imposent pas lors de la vente d'un habitat léger de nature mobilière. Certaines garanties sont spécifiques à la vente immobilière et ne s'appliqueront pas à la vente de l'habitat léger. On peut citer sans être exhaustif la garantie de contenance⁸⁶³ ou l'action en rescision pour lésion⁸⁶⁴. Par contre, l'acquéreur d'un habitat léger pourra mobiliser contre le vendeur la garantie des vices cachés⁸⁶⁵ qui protège l'acheteur d'un bien meuble ou immeuble contre les défauts dissimulés ou non apparents lors de l'achat et se révélant après l'achat. L'acheteur d'un habitat léger peut également se retourner contre son vendeur sur le fondement de la garantie légale de conformité prévue à l'article L. 217-4 du Code de la consommation.

La construction d'un habitat léger

Quelles sont les garanties dont bénéficie la personne qui fait construire son habitat léger ? La loi du 4 janvier 1978, dite « loi Spinetta », plusieurs fois modifiée, a instauré un triple régime de responsabilité des constructeurs figurant aux articles 1792 à 1792-6 du Code civil : la garantie décennale, la garantie biennale et la garantie de parfait achèvement. Cette protection du maître de l'ouvrage ou de l'acquéreur d'un ouvrage immobilier a été complétée par une double obligation d'assurance : l'assurance de responsabilité décennale (C. assur., art. L. 241-1) et l'assurance dommages-ouvrage (C. assur., art. L. 242-1).

L'une des conditions posées pour la mise en œuvre de ces garanties est l'existence d'un ouvrage de construction immobilière ⁸⁶⁶. L'immeuble réalisé peut être un immeuble par nature ou par destination. Si l'habitat léger constitue un immeuble, le régime de responsabilité des articles 1792 et suivants du Code civil ne saurait s'appliquer. Ainsi une « maison mobile », livrée par camion, qui avait été simplement posée sans travaux ni fondations, ne constituait pas une construction d'un ouvrage immobilier⁸⁶⁷. À l'inverse, des bungalows fixés à demeure sur des plots et longrines en béton constituaient des ouvrages immobiliers⁸⁶⁸.