L'accès à l'habitat alternatif en location

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le statut du bailleur

Statut juridique

Le bailleur d'habitats légers ou d'emplacements de camping a la qualité de commerçant, en vertu de l'article L. 110-1, 4^o du Code de commerce dès lors qu'il assure un service de gardiennage et de nettoyage⁸⁴⁵. Ce n'est que si la location se limite à des emplacements de terrains nus sans prestation de services qu'elle conserve une qualification civile. Il en résulte :

d'une part, que si l'exploitant n'est pas propriétaire des emplacements, le bail qui le lie au propriétaire du terrain ne peut être qu'un bail commercial relevant des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ;
d'autre part, que lorsqu'un exploitant agricole est locataire de son exploitation et souhaite mettre en place une activité de camping à la ferme, il doit s'assurer de l'accord de son bailleur car la location de logements meublés ou d'emplacement de camping constitue une sous-location. Le défaut d'autorisation du bailleur justifie la résiliation du bail rural⁸⁴⁶.

En revanche, lorsque l'activité de camping est exploitée par l'agriculteur dans le cadre de son exploitation, elle est de nature agricole car elle a pour support l'exploitation agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 311-1).

Statut fiscal

Les revenus tirés des locations d'emplacements de camping peuvent relever, selon les commentaires de l'administration fiscale⁸⁴⁷, de trois catégories différentes. La location d'emplacements nus à usage de camping loués par le propriétaire du terrain relève des revenus fonciers. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si les terrains sont aménagés ou si un service de gardiennage est assuré. Elle est soumise aux bénéfices non commerciaux (BNC) si l'exploitant n'est pas propriétaire des emplacements.

Point d'attention particulier : une société civile immobilière qui donne en location un terrain de camping comportant des aménagements et des installations, est fiscalement censée percevoir des recettes commerciales et sera soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés⁸⁴⁸.

Si les recettes générées par le camping à la ferme ne dépassent ni 50 % de la moyenne annuelle des recettes tirées de l'activité agricole au titre des trois années civiles précédentes ni 100 000 €, elles peuvent, sur option de l'agriculteur relevant d'un régime réel d'imposition, relever des bénéfices agricoles⁸⁴⁹. En cas d'exploitant relevant du micro-BA ou en cas de dépassement des seuils, les recettes générées par le camping à la ferme seront fiscalisées en BIC ou BNC selon les distinctions faites par l'administration fiscale.

Le statut du locataire

Locataire de l'hébergement protégé par la loi de 1989

Le champ d'application des baux d'habitation est défini par l'alinéa 2 de l'article 2 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 comme étant celui de la location de « locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur… ». La notion de « local » est une notion plus large que celle d'immeuble, tant pour la doctrine que pour les tribunaux. Ainsi, les auteurs⁸⁵⁰ définissent « le local » au sens de la loi de 1989 comme un lieu clos et couvert. Les tribunaux ont régulièrement appliqué cette conception extensive du local en appliquant la loi de 1989 à une péniche utilisée comme habitation principale⁸⁵¹ ou à une construction légère et non en dur⁸⁵².

Ainsi, si la location à usage de résidence principale porte directement sur une caravane, une habitation légère de loisir, un mobil-home, une tiny house ou une yourte équipée, elle sera régie par la loi du 6 juillet 1989, à moins qu'il ne s'agisse d'une location meublée. Le locataire sera ainsi protégé par l'encadrement des conditions financières, la durée de la location, par un droit de préemption en cas de vente du local.

Locataire du seul emplacement de camping relevant du droit commun de la location

Les relations contractuelles avec l'exploitant de camping

Selon le sociologue Gaspard Lion⁸⁵³, 60 000 ménages vivraient en camping « à l'année », soit plus de 100 000 personnes. Or, le contrat qui lie l'occupant et l'exploitant d'un terrain de camping ou de parc résidentiel ne relève pas de la loi de 1989 mais du droit commun du louage de choses (C. civ., art. 1709 et s.). En effet, la loi de 1989 envisage la location de « locaux » mais ne s'étend pas aux locations de terrains nus, même équipés. Elle n'est donc pas applicable à la location d'un emplacement, même lorsque le locataire y installe une caravane ou un mobil-home destinés à constituer son habitation principale⁸⁵⁴.

Dans son rapport de 2022 sur l'état du mal-logement en France, la Fondation Abbé Pierre dénonce l'insécurité de ce statut d'occupation : « expulsion possible à tout moment sans préavis, augmentation des tarifs au bon vouloir du gérant… L'accès à l'eau et à l'électricité est souvent prohibitif et les visites peuvent même être interdites dans la mesure où le terrain est privatif. Il n'est enfin pas permis d'élire domicile dans un camping et de faire ainsi valoir les droits attachés au logement » (p. 221).

À ce jour, seules les relations entre les propriétaires de mobil-homes et les gestionnaires de camping ont fait l'objet d'un décret du 17 février 2014 et d'un arrêté du 24 décembre 2014, modifiant le Code de l'urbanisme. Désormais, les exploitants d'établissements hôteliers de plein air sont soumis à des obligations préalables d'information du consommateur. La Commission des clauses abusives a rendu deux recommandations visant les contrats d'hôtellerie de plein air⁸⁵⁵. La Fédération nationale de l'hôtellerie de plein air (FNHPA) a établi un contrat-type, de portée seulement indicative.

L'impossible domiciliation

La définition des terrains de camping par l'article D. 331-1-1 du Code du tourisme empêche le propriétaire de l'habitation légère d'y établir son domicile. En effet, l'alinéa 2 précise que les terrains aménagés de camping et de caravanage « font l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière et accueillent une clientèle qui n'y élit pas domicile ». Le propriétaire d'habitation légère est donc autorisé à vivre à l'année sur un terrain de camping mais doit être domicilié ailleurs (centre communal d'action sociale [CCAS], associations, parents ou amis). Il ne bénéficie donc pas des droits attachés au logement, comme rappelé précédemment par la Fondation Abbé Pierre.

La caisse d'allocations familiales admet le versement aux campeurs à l'année des allocations logement, mais à condition que l'allocataire ne soit pas propriétaire de son habitation et que celle-ci ne possède plus ses moyens de mobilité. De fait, ces conditions excluent le plus souvent les campeurs à l'année du bénéfice des allocations logement : ni le locataire d'un habitat mobile (caravane, mobil-home, tiny house), ni le locataire de son emplacement qui est propriétaire de son hébergement ne peuvent y avoir droit.

L'habitat alternatif, au sens d'habitat léger, présente également des faiblesses lorsque l'accession à ce type de logement se fait en pleine propriété.

Habitat léger : une solution à envisager

L'habitat léger, qui concerne en France plusieurs dizaines de milliers de personnes, pourrait être une piste à développer pour tenter de sortir de la crise du marché locatif. Dans cette perspective, il est souhaitable de remédier à la précarisation de ses utilisateurs, notamment en revoyant :

– l'encadrement juridique des contrats liant les propriétaires d'installations légères et les gestionnaires de camping ;

– les conditions d'attribution des allocations logement à leurs occupants.