La vente du logement détenu par une personne morale

La vente du logement détenu par une personne morale

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Exclusion de principe. – Une personne morale est dotée d'une personnalité autonome et distincte de celle de ses membres ; dès lors, la Cour de cassation estime que la vente du logement détenu par une personne morale n'est pas concernée par le dispositif protecteur résultant de l'article 215, alinéa 3 du Code civil927.

Précautions pratiques pour la rédaction de statuts de société

Le praticien rédacteur des statuts d'une société patrimoniale constituée entre deux époux, et appelée à détenir la propriété du logement de la famille, devra être vigilant pour éviter de se trouver à l'origine de pénibles situations : s'il reçoit pour instructions de doter la gérance de pouvoirs importants, permettant d'agir valablement au nom de la personne morale, y compris pour l'arbitrage des actifs sociaux, il prendra soin de suggérer l'investiture des deux époux comme gérants. Et même dans ce cas, afin d'éviter le risque que l'un puisse engager la société sans solliciter l'autre (notamment si les relations des époux se sont tendues), il prendra soin d'écrire que pour ce type d'opérations la signature des deux gérants sera requise.

– Exceptions liées à une décision de la société. – Le respect de la cogestion imposée par l'article 215, alinéa 3 du Code civil peut reprendre vigueur en présence d'un mécanisme juridique volontairement créé par la personne morale. Dans un arrêt remarqué en date du 14 mars 2018928, les hauts magistrats ont posé clairement les termes du débat, en indiquant que deux conditions cumulatives, fort bien observées par notre confrère Nicolas Randoux929, doivent être réunies pour que le dispositif protecteur s'applique malgré l'écran de la personne morale, lorsque le logement familial appartient à une société dont au moins l'un des deux époux est associé :
  • d'une part, cet époux a été autorisé à occuper le bien en raison d'un droit d'associé ou d'une décision prise à l'unanimité des membres, dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du Code civil ;
  • d'autre part, le couple doit jouir du bien social à titre de logement familial au moyen d'un bail, d'un droit d'habitation ou d'une convention de mise à disposition, résultant ainsi des statuts ou d'une décision collective des associés.
– Doute lancinant. – La clarté de cette décision nous renseigne sur le cas de la vente des murs par la société, dont l'article 215, alinéa 3 du Code civil est par principe évincé, sauf réunions des conditions de l'exception. Mais il demeure une pénible hésitation déjà témoignée supra, relative à une hypothèse différente : la cession de la totalité (ou d'un bloc majoritaire décisif) des titres composant le capital d'une telle société serait-elle soumise à la cogestion, comme étant un acte de disposition des droits par lesquels est assuré le logement ? À la section précédente, nous avons vu, à l'appui d'un arrêt de cassation remontant au 4 octobre 1983 et des commentaires éclairés l'ayant accompagné, que prédominait le raisonnement selon lequel « une règle du régime matrimonial primaire ne devait pas interférer dans un domaine qui n'est pas le sien, celui de la vie des affaires et du fonctionnement d'une société ».
Mais vendre les titres d'une société, est-ce influer sur son fonctionnement ? A priori non : céder des parts, en soi, ne modifie en rien les mécanismes statutaires, et seule la composition capitalistique s'en trouvera mise à jour.
D'autre part, le professeur Vivien Zalewski-Sicard930 fait bien ressortir que l'arrêt de 1983 s'était trouvé contredit par un autre, rendu par la même cour, dès 1986 : comme vu plus haut, le premier énonçait un principe selon lequel le conjoint du dirigeant ne doit pas se voir reconnaître un droit de regard sur les affaires sociales ; son consentement n'étant pas requis pour la vente de l'immeuble social où se situe le logement de la famille, pareille aliénation étant présumée conforme à l'intérêt de la personne morale dont le conjoint n'a pas à se faire juge. Mais le second, dans un élan forçant le praticien à un désagréable grand écart, précisait que le conjoint du dirigeant doit donner son consentement à l'aliénation de l'immeuble social abritant le logement familial si une telle occupation découle d'une autorisation donnée par ce même dirigeant, ce qui revient bien à reconnaître au conjoint un droit de regard sur les opérations de la société. Où se situe donc la vérité ?