La vente de la pleine propriété avec réserve d’usufruit au profit de l’organisme HLM vendeur

C’est depuis la loi n^o 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement que les organismes HLM peuvent, de manière explicite, « réaliser en vue de leur vente, dans les conditions prévues à l’article L. 261-3, pour le compte de personnes publiques ou privées, des immeubles à usage principal d’habitation dont elles peuvent provisoirement détenir l’usufruit selon les modalités définies aux articles L. 253-1 à L. 253-5 ». L’objectif de cette disposition, présentée comme complémentaire à celles de la même loi ayant introduites le dispositif de l’usufruit locatif⁴¹², est d’élargir les compétences des organismes HLM en leur permettant de réaliser des immeubles à usage principal d’habitation qu’ils peuvent céder en Vefa à des personnes publiques ou privées, tout en se réservant l’usufruit des logements dans les conditions de l’usufruit locatif prévu par le Code de la construction et de l’habitation.

La loi n^o 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové vient modifier ces dispositions, sans remettre en cause la possibilité pour les organismes HLM qui sont maîtres d’ouvrage de céder en Vefa la nue-propriété des immeubles neufs qu’ils réalisent.

Le dispositif est étendu « aux cessions, par les bailleurs sociaux, de la nue-propriété de biens existants ou à réhabiliter, en limitant cette possibilité aux zones tendues, afin de favoriser le montage d’opérations d’habitations à loyer modéré en centres-villes tout en renforçant les fonds propres des organismes de logements sociaux. Cette mesure serait expérimentée pendant une période de cinq ans, conformément aux discussions intervenues à l’Assemblée nationale en deuxième lecture du présent projet de loi. Enfin, il est pertinent de permettre aux bailleurs sociaux de se constituer un patrimoine locatif futur en leur ouvrant la faculté de se porter acquéreurs de la seule nue-propriété de logements soumis au schéma d’usufruit locatif social. »⁴¹³

Depuis lors, aux termes des articles régissant leur objet social, les organismes HLM peuvent : « acquérir la nue-propriété ou l’usufruit temporaire des logements visés à l’article L. 253-1, ou réserver ce dernier à leur profit, [à la condition que ces logements soient destinés à des personnes qui remplissent les conditions de ressources définies par décret⁴¹⁴ ] : … au sein d’immeubles à usage principal d’habitation qu’ils réalisent en vue de leur vente à des personnes physiques ou morales dans les conditions prévues à l’article L. 261-3 ; – À titre expérimental pendant une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n^o 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, au sein d’immeubles bâtis occupés ou non, dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définie à l’article 232 du Code général des impôts ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique définies par décret pris en application du dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du présent code ; – La sous-section 1 de la section 2 du chapitre III du titre IV du présent livre⁴¹⁵ n’est pas applicable aux opérations relevant des trois alinéas précédents.»⁴¹⁶.

L’expérimentation consistant à permettre aux organismes HLM de réserver l’usufruit à leur profit au sein d’immeubles bâtis occupés ou non, dans des zones tendues, n’ayant pas été prolongée⁴¹⁷, elle ne sera pas abordée. En l’état du droit positif, outre la faculté d’acquérir la nue-propriété ou l’usufruit temporaire de logements qui seraient réalisés ou détenus par un tiers, les organismes HLM ont ainsi la faculté de se réserver l’usufruit de logements au sein d’immeubles à usage principal d’habitation qu’ils réalisent en vue de leur vente en état futur d’achèvement à des personnes physiques ou morales.

S’agissant des opérateurs du logement intermédiaire, si un tel dispositif n’est pas expressément codifié, ils devraient pouvoir le mettre en place dans les conditions qu’ils entendent, pourvu toutefois que l’opération en cause s’inscrive dans leur objet social.