La soumission au régime de la volumétrie

L’organisation volumétrique d’un immeuble réversible est plus simple qu’en copropriété. Ce type d’organisation se caractérise en effet par une grande liberté, qui facilite l’organisation des évolutions possibles de l’immeuble.

Il conviendra alors de traiter les possibilités offertes par la réversibilité dans l’état descriptif de division volumétrique, le cahier des charges et servitudes en découlant et le cas échant dans les statuts de l’association syndicale chargée de la gestion des équipements collectifs.

Néanmoins (et ceci n’est pas spécifique à la construction réversible), un bâtiment structurellement homogène et, a fortiori, non doté d’une hétérogénéité fonctionnelle¹⁰⁶⁶ ne peut pas toujours être divisé en volumes. Tant que cet immeuble sera affecté à un usage autre que l’habitation, il pourra relever, volontairement, du régime de la volumétrie en application de la dérogation prévue au 2° du II de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction actuelle. Toutefois, dès lors qu’une partie de l’immeuble évoluera vers un usage d’habitation, et en application de la règle de principe prévue au I du même article, ce même bâtiment devra être soumis, dans son ensemble au régime de la copropriété, mettant fin, de facto, à son organisation volumétrique, avec les conséquences induites.

En l’état du droit positif, la seule solution pour une construction réversible serait d’anticiper cette situation, en prévoyant dès l’origine le « découpage » de l’immeuble en lots mais en le dotant :

Cette solution permettrait d’assurer une transition plus sereine d’une destination à l’autre (dès lors qu’au moins une partie de l’immeuble aurait un usage d’habitation).

On peut aussi, bien sûr, anticiper une évolution possible de l’article 1 de la loi de 1965 permettant d’exclure de son champ d’application les constructions réversibles.

Évoquons enfin les particularités liées à la fiscalité de la réversibilité des constructions.