Les articles 10 à 12 de la loi de 1989 sont inapplicables aux logements loués par des organismes HLM, qu’ils soient conventionnés ou pas (L. 1989, art. 40, I et III). La durée des baux est donc régie par le droit commun du Code civil (art. 1736 et s.).
La location de logements HLM
La location de logements HLM
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
La durée des baux
Les congés
Émanant du locataire
La forme du congé
L’article 40 de la loi de 1989 précise que l’article 15 (13e à 23e al.) est applicable en HLM quand le congé émane du locataire. Le congé devra être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par exploit de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Les délais de préavis
Le préavis normal d’une durée de trois mois est réduit à un mois dans un certain nombre de cas limitativement énumérés à l’article 15, I de la loi de 1989. Les articles L. 353-15 du Code de la construction et de l’habitation pour les logements conventionnés et L. 442-6-3 du même code pour les logements non conventionnés autorisent le locataire à donner un préavis réduit à un mois :
- lorsqu’il quitte un logement HLM ayant bénéficié d’une aide de l’État ou conventionné à l’APL ;
- ou s’il quitte un logement aidé ou conventionné géré par un organisme HLM ;
- et qu’il entre dans un logement répondant aux mêmes conditions et situé dans le parc du même bailleur.
Émanant du bailleur
En HLM, l’article 40, I et III de la loi de 1989 exclut l’application de l’article 15 qui prévoit le congé pour reprise, pour vente et pour motif légitime et sérieux. Par contre, il existe un certain nombre de motifs pouvant justifier un congé de la part d’un bailleur HLM. D’une part, le bailleur peut s’opposer au droit au maintien dans les lieux du locataire, le chapitre I de la loi du 1er septembre 1948 étant rendu applicable en HLM par les articles L. 353-15 et L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation. D’autre part, depuis la loi du 13 décembre 2000, le bailleur social peut délivrer un congé pour démolition avec obligation de reloger le locataire dans un autre logement correspondant à ses besoins et ses capacités. Enfin, en cas de troubles de jouissance, la loi du 29 juillet 1998 a créé une procédure spéciale permettant au bailleur soit de proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités (CCH, art. L. 442-4-1), soit d’engager une action en résiliation de bail devant le tribunal compétent (CCH, art. L. 442-4-2).