La libération des lieux

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Position du problème : un conflit de principes. – L'hypothèse est ici que le concubin ou le partenaire de Pacs survivant se maintient dans le logement. Deux principes juridiques entrent, en ce cas, en conflit : d'une part la saisine, instantanée ou différée, des héritiers telle que prévue à l'article 724 du Code civil ; d'autre part, la protection du domicile de l'occupant demeuré dans le logement autrefois commun.

Solution du problème. La protection du domicile l'emporte, ce qui induit deux conséquences :

d'une part, l'occupation sans droit ni titre, par le concubin ou partenaire d'un logement, autrefois commun, postérieurement au décès du propriétaire¹⁷², ne constitue pas une violation de domicile (A) ;
d'autre part, les héritiers tentés d'expulser l'occupant de leur propre chef, sans y avoir été préalablement autorisés par une décision de justice (C), sont passibles du délit de violation de domicile (B).

L'absence de violation de domicile pour l'occupant

L'article 226-4 du Code pénal¹⁷³ définit la violation de domicile comme le fait de s'introduire « dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet »¹⁷⁴. A contrario, si l'occupant justifie d'un titre susceptible de lui conférer un droit, même temporaire et déchu, lui ayant permis de s'introduire ou de demeurer dans les lieux, la violation de domicile n'est pas caractérisée¹⁷⁵. Tel est le cas du concubin ou du partenaire de Pacs qui vivait conjointement avec le défunt¹⁷⁶. Il n'a usé d'aucune voie de fait pour pénétrer dans le logement puisqu'il était autorisé par le défunt à résider avec lui. Il bénéficie de ce fait d'un répit jusqu'à la signification de la décision judiciaire autorisant les héritiers à procéder à son expulsion avec l'aide de la force publique. L'occupant dispose alors d'un délai de deux mois pour libérer le logement¹⁷⁷, voire davantage en période de trêve hivernale, entre le 1^er novembre et le 31 mars de l'année suivante. L'occupant peut, en outre, solliciter du juge des délais de grâce pour se maintenir dans les lieux¹⁷⁸. Les délais accordés sont de trois mois minimum et ne sauraient dépasser trois ans¹⁷⁹.

La violation de domicile par les héritiers

– Sources de la protection du domicile. – La saisine ne permet donc pas aux héritiers, à elle seule, de disposer librement du logement du défunt quand celui-ci le partageait avec son concubin ou partenaire. Elle se heurte à la protection particulière dont fait l'objet le domicile de l'occupant survivant en tant qu'attribut de la personnalité. Pour assurer cette protection, la jurisprudence française se fonde sur l'article 9 du Code civil aux termes duquel : « Chacun a droit au respect de sa vie privée ». Le Conseil constitutionnel érige au rang des libertés publiques constitutionnellement garanties l'inviolabilité du domicile¹⁸⁰. La jurisprudence européenne se fonde quant à elle sur l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme qui dispose que : « Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance »¹⁸¹. Par application de ces principes hautement proclamés, la loi Alur, en 2014, a introduit dans le Code pénal français un nouveau délit de violation de domicile. Est puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende celui qui force « un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes »¹⁸². Finalement, les héritiers qui tentent d'expulser l'occupant du logement dépendant de la succession de leur auteur sans avoir, préalablement, demandé en justice l'assistance de la force publique sont sanctionnés bien plus sévèrement que les squatteurs, qui eux écopent seulement d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende¹⁸³ ! Rien ne justifie cette différence de traitement entre l'héritier, titulaire d'un droit de propriété, qui cherche à reprendre son bien, et celui qui, sans droit ni titre, s'introduit dans le domicile d'autrui.

Interdictions faites aux héritiers. Les héritiers ne peuvent donc pas accéder au logement, autrefois commun, sans l'accord exprès et formel du concubin ou du partenaire de Pacs survivant, fût-ce pour récupérer les effets personnels du défunt, sous peine de se rendre coupables du délit de violation de domicile. Tant que dure l'occupation, les héritiers ne peuvent ni louer l'immeuble ni le vendre sauf, dans ce dernier cas, à trouver un candidat prêt à se charger de l'expulsion de l'occupant, lequel s'opposera probablement à toute visite préalable du bien par l'acquéreur potentiel. Bien qu'ils aient la charge des risques et soient responsables des dommages qui pourraient être causés par le défaut d'entretien¹⁸⁴, les héritiers ne peuvent pas pénétrer dans le logement pour vérifier son état et faire effectuer les réparations nécessaires. La Cour de cassation a récemment rappelé que la responsabilité du propriétaire est engagée en cas de dommage causé à l'occupant sans droit ni titre suite à un accident survenu en raison du défaut d'entretien du logement. Le fait que l'occupation soit illicite n'exonère pas le propriétaire de son obligation d'entretien¹⁸⁵. Les héritiers ne peuvent pas, non plus, obtenir le paiement d'une contrepartie financière à l'occupation par voie d'exécution forcée, d'autant que l'occupant n'a pas de titre.

Le seul recours qui leur est ouvert est de solliciter en justice une décision d'expulsion, puis de parvenir à son exécution par les voies légalement admises.

La nécessité d'une décision de justice

– Procédure aux fins d'expulsion. – Une procédure d'expulsion nécessite une autorisation judiciaire. Les héritiers doivent introduire une instance au fond ou, plus fréquemment, entamer une procédure en référé (mieux adaptée à une réponse rapide) devant le président du tribunal judiciaire. Le référé présente en effet un triple avantage : les délais d'audience sont plus courts ; l'ordonnance d'expulsion est assortie de l'exécution provisoire ; enfin, les héritiers ne sont pas tenus de postuler devant le tribunal judiciaire¹⁸⁶.

– Mise à exécution. – Une fois la décision d'expulsion rendue, les héritiers mandatent un commissaire de justice chargé de la mettre en œuvre. En premier lieu, celui-ci adresse à l'occupant une signification d'avoir à libérer les locaux¹⁸⁷. Il doit ensuite attendre un délai de deux mois avant de procéder à l'expulsion. Ce délai est prorogeable pour une durée maximale de trois mois dans l'hypothèse où l'expulsion aurait, pour l'occupant, « des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques »¹⁸⁸. Le juge peut à l'inverse réduire, voire supprimer le délai de deux mois.

– Schéma des suites possibles. – Schématiquement, la procédure se poursuit alors de la manière suivante :

en cas de départ volontaire de l'occupant, le commissaire de justice dresse inventaire du mobilier laissé sur place en précisant s'il a une valeur vénale ou non. Il appartient aux héritiers de se rendre sur les lieux, le cas échéant assistés d'un serrurier et d'un déménageur, pour procéder au retrait de ces meubles et reprendre possession de leurs biens ;
à défaut de départ volontaire de l'occupant, le commissaire de justice requis en dresse procès-verbal et les héritiers sont fondés à requérir l'intervention de la force publique. À défaut, comme en cas de retard excessif, la responsabilité de la puissance publique est engagée et peut leur permettre de solliciter l'indemnisation de leur préjudice.

On lira sur l'extension web le détail de cette procédure.

L'efficacité relative de la saisine et la relative protection du concubin ou du partenaire de Pacs

Si la saisine permet en principe aux héritiers de prendre (immédiatement ou moyennant une formalité) possession de l'héritage dès le décès, tel n'est pas le cas pour le logement que le défunt occupait avec son concubin ou son partenaire de Pacs. Pour autant, la protection du domicile, proclamée comme un droit fondamental par plusieurs engagements internationaux de la France, ne permet pas à ce dernier de se maintenir indéfiniment dans les lieux. Il est tenu de libérer les lieux après le décès mais, s'il s'y maintient indûment, une procédure judiciaire est indispensable pour son expulsion. Cette solution n'est satisfaisante pour personne. Les héritiers risquent d'être privés de leur droit de disposer librement de leur propriété pendant des années en raison de la longueur et de la complexité de la procédure et du refus éventuel d'intervention de la force publique. Quant au concubin ou partenaire de Pacs qui vivait avec le défunt, peut-être depuis de nombreuses années, s'il est démuni, âgé et sans possibilité de relogement, la menace de l'expulsion peut être traumatisante. Au notaire d'anticiper la situation par ses conseils, si faire se peut.

Focus sur la procédure d'expulsion de l'occupant sans titre d'un logement

L'hypothèse est celle d'un concubin ou partenaire de Pacs non héritier qui se maintient indûment dans les lieux, mais peut être transposée à tous les autres cas d'occupation sans droit ni titre.

1 – Première étape : obtenir une décision d'expulsion. Une procédure d'expulsion nécessite une autorisation judiciaire. Les héritiers, justifiant de leur qualité par l'acte de notoriété et des droits de leur défunt auteur sur son logement, doivent introduire une instance au fond ou, plus fréquemment, entamer une procédure en référé (mieux adaptée à une réponse rapide) devant le président du tribunal judiciaire. Le référé présente en effet un triple avantage : les délais d'audience sont plus courts ; l'ordonnance d'expulsion est assortie de l'exécution provisoire ; enfin, les héritiers ne sont pas tenus de postuler devant le tribunal judiciaire¹⁸⁹.

2 – Deuxième étape : obtenir l'exécution de la décision d'expulsion. Une fois la décision d'expulsion rendue, les héritiers mandatent un commissaire de justice chargé de la mettre en œuvre. En premier lieu, celui-ci adresse à l'occupant une signification d'avoir à libérer les locaux¹⁹⁰. Il doit ensuite attendre un délai de deux mois avant de procéder à l'expulsion. Ce délai est prorogeable pour une durée maximale de trois mois dans l'hypothèse où l'expulsion aurait, pour l'occupant, « des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques »¹⁹¹. Le juge peut à l'inverse réduire, voire supprimer le délai de deux mois. Deux situations peuvent alors se présenter, selon l'attitude de l'occupant condamné à libérer les lieux :

2.1 – Exécution volontaire. Si l'occupant quitte les lieux volontairement, le commissaire de justice constate le départ et dresse un procès-verbal de reprise et, s'il y a lieu, un inventaire du mobilier en précisant s'il paraît avoir une valeur marchande ou non. Il doit se faire accompagner du maire (ou d'un conseiller ou fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin) ou d'une autorité de police ou de gendarmerie, ou encore de deux témoins majeurs¹⁹².

Toute la difficulté est de s'assurer du départ effectif de l'occupant, car s'il n'est finalement pas avéré, le commissaire de justice peut voir sa responsabilité engagée pour violation de domicile. À noter que lorsqu'elle est ainsi commise par un dépositaire de l'autorité publique, la violation de domicile est également passible de deux ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende¹⁹³. De la qualité de l'auteur de l'infraction dépend en principe la sévérité des peines, celles encourues par les agents publics étant logiquement plus élevées que celles encourues par des particuliers. Dans notre cas, bien que l'héritier soit un particulier, il est aussi sévèrement sanctionné¹⁹⁴.

2.2 – Absence d'exécution volontaire. Faute pour l'occupant d'avoir libéré le logement, le commissaire de justice doit requérir le concours de la force publique. Il doit au préalable dresser un procès-verbal de difficulté mentionnant les diligences accomplies et constatant le maintien de l'occupant dans les lieux. Il peut se rendre sur place afin d'inviter l'occupant à quitter le logement. Si ce dernier refuse ou s'il est absent mais que l'occupation est avérée, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion ou de constat d'occupation des lieux. En période de trêve hivernale, il ne peut pas solliciter le départ de l'occupant, ce qui ne l'empêche pas de dresser un procès-verbal de difficulté¹⁹⁵.

3 – Troisième étape : requérir l'intervention de la force publique. La demande d'intervention de la force publique est adressée par le commissaire de justice au préfet et non à la gendarmerie ou au commissariat¹⁹⁶. L'État est tenu de prêter son concours à l'exécution du jugement ou de l'ordonnance ayant prononcé l'expulsion¹⁹⁷. Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus¹⁹⁸.

Le retard ou le refus d'intervention engagent la responsabilité de l'État.

3.1 – Responsabilité pour faute de la puissance publique. Si les forces de l'ordre tardent à intervenir, les héritiers peuvent intenter une action en responsabilité sous réserve de prouver que le retard leur a causé un préjudice. Ils doivent démontrer que l'administration a porté une atteinte grave et manifestement illégale à une liberté fondamentale au sens de l'article L. 521-2 du Code de justice administrative¹⁹⁹. La liberté de disposer de son bien, corollaire au droit de propriété, en est une. En revanche, le droit au logement n'est pas considéré comme une liberté fondamentale²⁰⁰.

Le préfet peut refuser le concours de la force publique, mais sa décision sera entachée d'illégalité si elle n'est pas justifiée par les exigences de l'ordre public. Il doit arbitrer entre son obligation d'assurer, d'une part, l'exécution de la décision d'expulsion afin de garantir le respect du droit de propriété, et, d'autre part, la prévention des troubles à l'ordre public. À titre d'exemple, un préfet a pu à juste titre refuser de prêter son concours à l'expulsion d'un occupant âgé de quatre-vingt-trois ans qui résidait dans les lieux depuis trente-cinq ans avec sa fille, dont les ressources étaient faibles et qui n'avait aucune solution de relogement²⁰¹.

3.2 – Responsabilité sans faute de la puissance publique

Engagements internationaux de la France. La Cour européenne des droits de l'homme a condamné à plusieurs reprises des États, dont la France, pour violation de l'article 1 du Protocole additionnel n^o 1 à la Convention européenne des droits de l'homme qui énonce le principe du respect de la propriété²⁰². Le texte est ainsi libellé : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Les considérations d'ordre public ou social justifiées par « l'application d'une loi relevant de la politique sociale et économique », comme le logement social, permettent à l'État de surseoir à l'exécution de la décision judiciaire d'expulsion mais uniquement pendant le temps « strictement nécessaire » pour trouver une solution satisfaisante²⁰³.

Un juste équilibre doit être trouvé entre, d'une part, l'intérêt légitime de la communauté à prévenir les troubles à l'ordre public et, d'autre part, le respect du droit de propriété. C'est pourquoi le préfet peut différer le concours de la force publique, mais pour un délai raisonnable qui ne saurait s'étendre sur plusieurs années.

Indemnisation en cas d'inexécution. Sur ce fondement, et quand bien même la décision de refus serait légalement justifiée, l'État engage sa responsabilité en raison de la rupture de l'égalité devant les charges publiques. Il s'agit, en effet, d'une responsabilité sans faute. L'État est donc tenu d'indemniser le propriétaire (en l'espèce, les héritiers) à hauteur du préjudice subi du fait de l'inaction des autorités de police (perte de l'indemnité d'occupation, charges, travaux non remboursés ayant un lien direct avec le refus de concours de la force publique²⁰⁴, remboursement des frais irrépétibles)²⁰⁵.

4 – Voies de recours

4.1 – Voies de recours ouvertes à l'occupant. L'occupant peut interjeter appel de la décision d'expulsion²⁰⁶. Il peut également saisir le juge pour demander des délais. Ni l'appel ni la saisine n'étant suspensifs, le propriétaire est, théoriquement, en droit de faire exécuter la décision d'expulsion. Une ordonnance de référé est rarement réformée. Mais si le juge de l'exécution est saisi, l'héritier propriétaire est tenu d'une obligation de loyauté. S'il fait procéder à l'expulsion du concubin ou du partenaire survivant, il peut être condamné à des dommages-intérêts, lesquels sont généralement compensés par les sommes dont ce dernier sera débiteur au titre de la violation du droit de propriété.

4.2 – Voie de recours ouverte aux héritiers. Si le juge de l'exécution a accordé des délais à l'occupant, les héritiers peuvent faire appel de la décision. Cet appel n'est pas non plus suspensif. Les héritiers apprécieront l'opportunité de faire appel en fonction des délais nécessaires pour obtenir des audiences et du temps accordé à l'occupant pour quitter les lieux.

5 – Dernière étape : reprise des locaux et retrait du mobilier. La libération des lieux impose à l'occupant de retirer ses meubles. Ces derniers sont transportés, à ses frais, dans le lieu de son choix. À défaut, deux situations peuvent se rencontrer, selon que l'inventaire des meubles fait ou non ressortir une valeur marchande :

s'il est indiqué dans l'inventaire que les meubles ont une valeur marchande, les héritiers peuvent soit les laisser sur place, soit les entreposer dans un autre lieu de leur choix dans l'attente de leur retrait par l'occupant expulsé²⁰⁷. Ce dernier dispose alors d'un délai de deux mois (non renouvelable) à compter de la remise du procès-verbal d'expulsion pour les emporter²⁰⁸. À l'expiration de ce délai, les meubles non retirés sont vendus aux enchères publiques.Le commissaire de justice doit définir la nature des meubles pour éviter les contestations relatives à la propriété des biens. Quels meubles appartenaient au défunt et quels meubles appartiennent à son concubin ou partenaire de Pacs ? La question est délicate. Le juge de l'exécution n'a pas à trancher la question de la propriété des meubles²⁰⁹ ;
si les meubles n'ont aucune valeur marchande, ils sont réputés abandonnés. Les documents de nature personnelle sont placés dans une enveloppe scellée conservée par le commissaire de justice pendant deux ans, puis détruits à défaut pour l'occupant expulsé de les avoir repris. Le commissaire de justice dresse au préalable un procès-verbal afin de lister les documents détruits.