La faculté d'acquisition ou d'attribution

La faculté d'acquisition ou d'attribution

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Intérêt pratique. – Permettre au survivant d'un couple non marié de devenir propriétaire de la part indivise du défunt contribue au maintien de son cadre de vie. À cet effet, les acquéreurs en indivision peuvent convenir d'une faculté d'acquisition ou d'attribution au profit du concubin ou du partenaire indivisaire survivant223.

Conseils pratiques

<strong>1 – </strong>La faculté d'acquisition ou d'attribution s'exerce toujours à titre onéreux. Aussi, pour permettre au partenaire ou concubin survivant d'exercer cette faculté, il est recommandé de souscrire une <strong>assurance décès à 100 % sur chaque tête pour garantir le remboursement de la totalité de l'emprunt </strong>contracté lors de l'acquisition du bien. Dégagé de cet emprunt au décès du premier partenaire ou concubin, en cas d'exercice de la faculté d'acquisition ou d'attribution, le survivant pourra ainsi obtenir un nouveau crédit pour financer le prix ou la soulte dû aux héritiers.

<strong>2 – </strong>Il peut également être conseillé au couple de souscrire une <strong>assurance-vie dont le capital sera versé au survivant pour s'acquitter du prix</strong>. Rappelons que le capital est censé n'avoir jamais transité par le patrimoine du souscripteur. Il n'entre donc pas dans la masse de calcul de l'article 922 du Code civil pour la détermination de la réserve et de la quotité disponible et n'est pas susceptible de réduction pour atteinte à la réserve. Il en va de même pour les primes versées<sup class="note" data-contentnote=" C. assur., art. L. 132-13, al. 1&lt;sup&gt;er&lt;/sup&gt;.">224</sup>. Les héritiers peuvent toutefois démontrer que les primes versées sont manifestement exagérées eu égard aux facultés du souscripteur<sup class="note" data-contentnote=" C. assur., art. L. 132-13, al. 2.">225</sup>. L'appréciation du caractère exagéré des primes est établie au jour de leur versement, au regard de la situation patrimoniale et familiale du souscripteur, de son âge et de l'utilité du contrat<sup class="note" data-contentnote=" Cass. 1&lt;sup&gt;re&lt;/sup&gt; civ., 15 mai 2018, n&lt;sup&gt;o&lt;/sup&gt; 17-17.303 : &lt;em&gt;JurisData&lt;/em&gt; n&lt;sup&gt;o&lt;/sup&gt; 2018-008108.">226</sup>. L'ensemble de ces critères doit faire l'objet d'un examen par le juge, qui ne saurait s'en tenir au seul patrimoine du souscripteur<sup class="note" data-contentnote=" Cass. 1&lt;sup&gt;re&lt;/sup&gt; civ., 7 nov. 2018, n&lt;sup&gt;o&lt;/sup&gt; 17-26.566 : &lt;em&gt;JurisData&lt;/em&gt; n&lt;sup&gt;o&lt;/sup&gt; 2018-019655 ; &lt;em&gt;Resp. civ. et assur.&lt;/em&gt; 2019, comm. 57.">227</sup>.

<strong>3 – Point d'attention : la faculté d'acquisition ou d'attribution ne peut pas être stipulée pour l'usufruit seulement. </strong>Cela reviendrait à modifier la nature des droits du copartageant, ce que la convention ne peut pas faire. Être copartageant, c'est avoir le droit de se faire attribuer n'importe quel bien dans l'indivision. Le partage reste un droit en nature, seule l'égalité est un droit en valeur. Pour la même raison, on ne saurait imaginer une faculté d'attribution alternative de l'usufruit ou de la pleine propriété, au choix de son bénéficiaire.

– Dépendance ou indépendance par rapport à la convention d'indivision : une question non tranchée. – Une telle faculté doit-elle être incluse dans une convention d'indivision ou peut-elle être stipulée dans un acte d'acquisition en indivision, indépendamment d'une telle convention ? L'enjeu est d'importance.
– Thèse de la dépendance. – Selon certaines opinions, la faculté d'acquisition ou d'attribution devrait nécessairement faire partie d'une convention d'indivision de champ plus large (précisant donc sa durée, limitée ou illimitée, et réglant les autres aspects de la gestion des biens indivis, notamment par la désignation d'un gérant de l'indivision), conforme aux dispositions des articles 1873-2 et suivants du Code civil. Cette position se fonde sur un argument de codification. En effet, l'article 1873-13 du Code civil fait partie du chapitre premier du titre neuvième bis intitulé : « Des conventions relatives à l'exercice des droits indivis ». Pour les partisans de cette analyse, une faculté d'attribution ou d'acquisition stipulée dans l'acte d'achat du logement, en dehors de toute convention d'indivision, constituerait un pacte sur succession future prohibé en vertu de l'article 722 du Code civil228. En outre, l'article 1873-13 du même code étant un texte d'exception, il doit faire l'objet d'une appréciation stricte.
– Thèse de l'indépendance. – Il nous semble cependant possible de soutenir une thèse inverse, postulant que la faculté d'acquisition ou d'attribution peut être contenue dans l'acte d'acquisition229. Cette position repose sur une considération pratique. Si, en effet, la faculté d'acquisition ou d'attribution devait obligatoirement être contenue dans une convention d'indivision plus complète, les indivisaires se trouveraient dans l'obligation de faire un choix entre une durée limitée à cinq ans maximum, ou une durée illimitée. L'idée d'une faculté d'acquisition ou d'attribution stipulée dans une convention à temps limité, si elle n'est pas théoriquement inconcevable, paraît néanmoins peu conforme aux attentes de la pratique : en présence de concubins ou de partenaires, il est exceptionnel que les indivisaires souhaitent se protéger dans l'hypothèse où l'un d'eux décéderait dans les cinq ans à venir, puis voir disparaître cette protection si leur union perdure ! La demande des intéressés est, le plus souvent, exactement inverse : si leur union dure (par hypothèse, plus de cinq ans), ils entendent se protéger le plus efficacement possible. Faire dépendre d'une convention d'indivision globale la faculté d'acquisition ou d'attribution placerait ainsi les indivisaires devant une étrange alternative leur commandant de choisir :
  • soit une protection amoindrie de leur vivant (en optant pour une convention à durée indéterminée qui laisse subsister le droit de chacun d'exiger le partage) afin d'améliorer leur situation en cas de décès ;
  • soit, à l'inverse, une stabilisation de l'indivision entre vifs par une convention à durée déterminée (limitée à cinq ans maximum) mais qui fragilise la protection du survivant.
– Synthèse. – Les deux thèses reposent sur l'idée que la faculté d'acquisition ou d'attribution ne constitue pas une disposition autonome. Il semble que cette idée doive être abandonnée. En effet, la faculté de l'article 1873-13 du Code civil est bien une convention relative à l'exercice d'un des droits indivis. Elle a un objet différent, puisqu'elle influe sur le droit au partage et ses modalités, et unique : l'attribution du bien au survivant. Ayant vocation à produire ses effets au décès d'un indivisaire, elle ne peut pas avoir de durée limitée dans le temps. Pour ces raisons, nous inclinons à penser que la faculté d'acquisition ou d'attribution constitue à elle seule une convention relative à l'exercice de droits indivis et peut valablement être stipulée indépendamment d'une convention d'indivision conforme aux dispositions des articles 1873-2 et suivants du Code civil.
– Publicité foncière. – La convention prévoyant la faculté d'acquisition ou d'attribution des droits indivis du prémourant sur le logement du couple doit être publiée au service de la publicité foncière. À défaut de publication, la convention est opposable aux héritiers, qui ne sont pas des tiers mais les continuateurs de la personne du défunt230.

Convention d'indivision prévoyant la faculté d'acquisition ou d'attribution des droits indivis du prémourant

En cas de décès de l'un des acquéreurs, le survivant pourra, conformément aux dispositions de l'article 1873-13 du Code civil, acquérir ou se faire attribuer dans le partage la quote-part du défunt dans le bien objet de la présente vente, à charge de tenir compte à la succession de la valeur de cette quote-part à l'époque de l'acquisition ou de l'attribution.
Cette faculté sera caduque si son bénéficiaire ne l'a pas exercée par une notification faite aux héritiers dans le délai d'un mois à compter du jour où il aura été, pour la première fois, mis en demeure de prendre parti. La mise en demeure émanera valablement de l'un quelconque des héritiers. Elle ne pourra intervenir avant l'expiration du délai de quatre mois prévu à l'article 771 du Code civil pour exercer l'option successorale.
En cas de caducité de cette faculté, le partage se fera dans les conditions de droit commun.
La valeur des droits indivis du défunt sera déterminée soit conventionnellement soit, en cas de contestation, par un expert désigné par les parties sur une liste établie par la cour d'appel. En cas de désaccord des parties sur cette nomination, l'expert sera désigné par le président du tribunal judiciaire statuant en référé à titre définitif, saisi alors par la partie la plus diligente.
L'acte de cession devra être établi dans les trois mois soit de l'accord amiable sur le prix, soit de la production de l'expertise.
Le prix (si acquisition), ou la soulte éventuelle (si attribution) est payable comptant, sauf accord des parties sur une autre modalité de paiement.