Droit personnel versus droit réel

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le droit temporaire et le droit viager au logement confèrent tous deux à leur bénéficiaire un droit de jouissance. Ce droit est personnel pour le premier (I), réel pour le second (II).

Droit personnel de jouissance

– Un droit de créance. – Le droit temporaire au logement confère à son bénéficiaire un droit de créance contre la succession du prémourant du couple. Il a la jouissance gratuite du logement. La charge de loger le survivant incombe à la succession.

Conséquence au regard de la publicité foncière. S'agissant d'un droit personnel, le droit temporaire est exclu de la formalité de publication au fichier immobilier.

L'analyse fiscale restrictive du droit annuel au logement, ou comment nier l'évidence

Étant acquis en droit civil que le droit annuel au logement du conjoint survivant constitue une charge grevant la succession, il n'y aurait rien d'illégitime à y voir, en droit fiscal, un passif déductible pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit. La dette dont s'agit trouve incontestablement son origine dans la loi. Il n'en va pas toujours ainsi, loin s'en faut.

Lorsque le logement est en location ou en indivision avec un tiers, les loyers ou indemnités d'occupation effectivement remboursés au conjoint ou partenaire survivant constituent un passif successoral déductible fiscalement⁴⁹². En revanche, si le logement dépend en totalité de la succession ou s'il est en indivision entre le défunt et le survivant, l'administration fiscale n'admet aucune déduction au titre du passif, considérant qu'il n'y a aucune dette au jour du décès. Cet argument est discutable. Les loyers ne constituent pas non plus une dette existante au jour du décès. L'administration en a pourtant admis la déduction.

L'administration refuse également d'appliquer une réduction de la valeur du logement afin de tenir compte de la charge dont il est grevé⁴⁹³. Sans doute considère-t-elle comme suffisant l'abattement de 20 % applicable sur la valeur de la résidence principale du défunt qu'il occupait avec son conjoint, ou avec ses enfants, ou ceux de son conjoint, mineurs ou majeurs et placés sous un régime d'incapacité ou incapables de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d'une infirmité physique ou mentale⁴⁹⁴. Mais si les époux vivaient séparément, cet abattement n'est pas applicable. Il paraîtrait alors logique de minorer la valeur du logement pour tenir compte de l'impossibilité pour les héritiers d'en percevoir les fruits ou de le vendre pendant au moins un an.

Droit réel de jouissance

– Des droits d'usage et d'habitation spéciaux. – Le droit viager au logement est un droit réel d'habitation assorti d'un droit d'usage du mobilier le garnissant, puisqu'il emprunte au droit commun de ces droits. Le texte renvoie, en effet, à certains articles, et plus précisément aux articles 627, 631, 634 et 635 du Code civil⁴⁹⁵, relatifs au droit d'usage et d'habitation pour l'exercice du droit viager. Mais le renvoi n'est pas total et le droit viager déroge au régime du droit d'habitation pour se rapprocher de l'usufruit lorsque le législateur accorde au conjoint survivant la possibilité de louer le logement s'il n'est plus adapté à ses besoins⁴⁹⁶, et ce sans avoir à recueillir l'accord préalable des héritiers ou légataires, ni même à les informer.

Conséquence fiscale. Le droit viager constitue un véritable droit successoral du conjoint survivant et non un passif successoral. Il n'est donc pas déductible de l'actif successoral taxable aux droits de mutation à titre gratuit.

Conséquence au regard de la publicité foncière. Le droit viager est un droit réel. Le notaire est donc tenu d'en faire la publication au fichier immobilier. Toutefois, le défaut de publication n'est pas sanctionné par l'inopposabilité du droit aux tiers. Mais toute personne qui subirait un préjudice en résultant, sous réserve d'en justifier, pourrait prétendre au versement de dommages et intérêts⁴⁹⁷. Tel serait le cas d'un acquéreur dans l'ignorance de l'existence du droit viager.