Consolider le recours à la SCCV entre OLS et promoteurs privés
Consolider le recours à la SCCV entre OLS et promoteurs privés
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Alors que les possibilités de partenariats entre les bailleurs sociaux et des partenaires publics ou privés sont strictement limitées par le Code de la construction et de l’habitation, le législateur a souhaité « favoriser la construction de logements sociaux dans des programmes privés qui se verront ainsi instiller une mixité sociale »501, en offrant la possibilité aux OPH, SA HLM, et sociétés coopératives, en vertu respectivement des articles L. 421-1 et L. 422-2 et L. 422-3 du Code de la construction et de l’habitation, « d’acquérir dans le cadre de l’article L. 261-1, à due concurrence de leurs apports, des logements mentionnés à l’article L. 411-2 auprès d’une société civile immobilière dans laquelle elles détiennent des parts et dont l’unique objet est la construction d’immeubles d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation en vue de leur vente, à la condition que cette société réalise au moins 25 % des logements mentionnés à l’article L. 411-2 et soit constituée pour une durée n’excédant pas dix ans ». Ces textes posent plusieurs conditions qu’il convient naturellement de respecter rigoureusement. À cet égard, et bien que certaines formules employées par le législateur soient sujettes à interprétation, il nous semble que ces conditions fixent un cadre clair pour ces partenariats autour de la constitution de la société (Section I), de son objet intégré dans un objectif de mixité (Section II), et de la position du bailleur social en tant qu’associé (Section III).
Constitution et forme de la société
La société civile doit être constituée pour une durée maximum de dix ans qui doit être indiquée dans les statuts. Cette durée est toutefois problématique en pratique. En effet, il ne peut être exclu que des contentieux soient en cours à l’issue de cette période de dix ans. Par ailleurs, la liquidation de la société ne devrait théoriquement pas être clôturée avant l’expiration du délai de responsabilité décennale en matière de construction (C. civ., art. 1792 et s.), c’est-à-dire dans les dix ans qui suivent la réception des travaux.
Situation du bailleur social en tant qu’associé de la SCCV
En dehors du capital de la société, son financement par le bailleur social, légalement autorisé à s’associer dans une SCCV, devra satisfaire aux appels de fonds prévus à l’article L. 211-3 du Code de la construction et de l’habitation. Ces appels de fonds pourront lui être réclamés dans les proportions de sa quote-part de capital et uniquement pour permettre l’accomplissement de l’objet social de la SCCV dans le cadre de l’exécution des contrats de ventes d’immeubles à construire et de l’achèvement du programme.