Concevoir un bâtiment réversible

Concevoir un bâtiment réversible

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
« Bien souvent les constructions sont inutilement bavardes au regard de ce que l’on attend d’elles »1039. Cette phrase, très poétique, d’Anne Démians résume à elle seule comment aborder la conception d’un immeuble réversible.
L’idée maîtresse de cette conception est de créer un bâtiment qui devra être le réceptacle tour à tour, d’activités (hôtels), de bureaux, de logements, de résidences services (séniors ou étudiantes) sans nécessairement connaître l’ordre ni la temporalité de ces changements d’utilisation mais avec la double nécessité que :
  • d’une part, un des usages ne doit pas être prédominant sur l’autre et ne doit pas affecter le confort d’utilisation dans l’une ou l’autre des configurations (ensoleillement, acoustique, accès…) ;
  • d’autre part, la bascule de l’un à l’autre doit se faire avec le minimum de travaux et à moindres coût.

Les conditions techniques d’une vraie réversibilité

  • L’atelier Canal architecture propose, pour la conception et la construction d’immeubles réversibles, sept principes constructifs dits de « compromis gratifiant »1040, à savoir :1) une épaisseur du bâti de 13 mètres1041 ;2) une hauteur d’étage de 2, 70 mètres1042 ;3) placer les circulations verticales à l’extérieur1043 ;4) un procédé constructif de poteaux-dalles1044 ;5) une distribution des réseaux « universelle », sans reprise structurelle ;6) moins de 30 % des composants de l’enveloppe à modifier (façade)1045 ;7) associer en double niveaux les rez-de-chaussée, avec le R+1 et dernier étage avec le toit.
  • Ces principes constructifs se retrouvent d’ailleurs dans la solution CONJUGO présentée dès 2015 par Vinci Construction, se voulant comme une « solution pour construire un bâtiment de bureau réversible en logement ».
  • De son côté, Bouygues Immobilier a développé « Office Switch Home », « concept de bâtiment de bureaux intégrant dès sa conception une possible transformation en logements (habitat, résidence pour étudiants, résidence hôtelière…) en un temps réduit et à moindre coût »1046.
  • Anne Démians a, en lien avec ICADE, créé le label « IDI » pour « Immeuble à Destination Indéterminée ». Son programme emblématique se situe sur la presqu’île Malraux à Strasbourg connu sous le nom de « Black Swans » avec une surface de 40 000 m² entièrement réversibles. Selon ses principes constructifs, la bascule d’un usage à l’autre coûterait entre 700 et 800 € / m² HT-HC1047.
On peut mesurer au travers de ces développements que les opérateurs de la construction sont très avancés sur le concept de la construction réversible. Cependant au-delà de sa simple conception, le bâtiment devra répondre aux exigences des normes de construction en vigueur.