Champ d’application géographique

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

S’agissant d’une restriction importante du droit de propriété, le contrôle du changement d’usage des locaux d’habitation (qualifié autrefois de « changement d’affectation ») ne saurait concerner l’ensemble du territoire national, de manière générale et absolue. Aussi a-t-il, dès l’origine, été présenté comme étant « à géométrie variable », impératif dans certaines communes⁹⁰⁴, facultatif dans d’autres⁹⁰⁵. Cependant, depuis l’après-guerre, ce contrôle ne trouvait une réelle application qu’à Paris, dans le département des Hauts-de-Seine, et sur une partie des communes de Lyon, Nantes et Chambéry.

C’est pour tenir compte de ce décalage entre théorie et pratique que l’ordonnance de 2005 procédât à une réécriture des règles, restreignant leur domaine d’application de plein droit (A) tout en maintenant la possibilité d’une application volontaire (B).

Le champ d’application obligatoire

Le législateur ne contrôle les changements d’usage qu’en présence d’une réelle tension sur le marché du logement⁹⁰⁶. C’est pourquoi, selon l’article L. 631-7, alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation⁹⁰⁷ ce contrôle s’applique obligatoirement :

dans toutes les communes des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), quel que soit leur nombre d’habitants⁹⁰⁸ ;
et dans les communes (et non pas les agglomérations) de plus de 200 000 habitants au regard du recensement de la population réalisé par l’INSEE⁹⁰⁹.

Pour autant, en dehors de ces communes, la réalité matérielle peut nécessiter d’instaurer volontairement ce même dispositif.

L’extension volontaire du dispositif

L’ordonnance du 8 Juin 2005 maintient la possibilité d’une application volontaire et différenciée du contrôle des changements d’usage⁹¹⁰ au-delà du champ d’application obligatoire de ses dispositions. Cette louable intention de souplesse, qui permet aux pouvoirs locaux d’adapter la règlementation à la réalité du marché du logement, ne va pas sans un inconvénient pratique : le propriétaire (et son notaire) aura parfois du mal à déterminer s’il convient ou non de solliciter une autorisation avant d’opérer un changement d’usage.

La situation ne se simplifie guère lorsqu’après avoir ainsi exploré le champ d’application géographique du contrôle, le praticien se confronte à ses critères matériels.

Hors des communes dans lesquelles le contrôle du changement d’usage est impératif, comment savoir si un bien y est malgré tout soumis ?

Le praticien doit connaître les règles de compétence de l’instauration volontaire du contrôle, puis se renseigner sur son éventuelle modulation géographique. Encore lui faut-il savoir à qui s’adresser !

– Les règles de compétence de l’instauration volontaire

Principe : l’instauration volontaire du dispositif d’autorisation de changement d’usage résulte d’une initiative du maire de la commune mais ne sera applicable qu’après arrêté préfectoral⁹¹¹.

Exception : Si la commune concernée fait partie des 1 149 communes dans lesquelles est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants ⁹¹² l’instauration du contrôle relève du pouvoir exclusif de l’Établissement public de coopération intercommunale ou, à défaut, du conseil municipal⁹¹³.

– La possibilité de modulation territoriale

Le contrôle des changements d’usage peut n’être instauré que sur une partie du territoire communal. Cette précision, apportée par la loi n° 2002-276 du 27 février 2002, permet d’en circonscrire l’application aux seuls quartiers dans lesquels il se justifie (centre-ville historique ou zone littorale par exemple).