En matière de copropriété, deux catégories de charges coexistent.
Calcul et répartition des charges
Calcul et répartition des charges
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Les charges générales
L’article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’obligation de procéder à la répartition des charges dites « générales » en fonction de la valeur relative du lot, c’est-à-dire en application des critères de l’article 5 de la même loi. De ce fait, il est d’ordre public1064 que la répartition des charges « générales » ne peut pas tenir compte de l’affectation dudit lot. Sur ce point, la construction réversible est donc sans incidence.
Il est en toutefois différemment pour la répartition des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs.
Les charges des services collectifs et équipements communs
À l’inverse de l’alinéa 2 de l’article 10 susvisé, son alinéa 1, qui traite de la répartition des charges des services collectifs et équipements communs, prend pour critère « l’utilité objective » du lot. Pour cette catégorie de charges, l’affectation du lot est donc essentielle.
Dès lors, en matière de construction réversible, une attention spécifique devra être portée sur ce point particulier. L’écueil serait de devoir recourir à une assemblée générale pour statuer sur une modification de la répartition de ces charges1065, à la suite d’une réversion d’usage. Il sera alors opportun d’insérer dès l’origine une clause de répartition alternative de ces charges selon l’affectation dudit lot, et notamment pour tenir compte de la réception ou non de public.
Cette clause aura également pour avantage de permettre à la copropriété et à son syndic de connaître par avance les clés de répartition de ces charges.
Parce que faisant l’objet d’un encadrement plus ou moins strict, le statut de la copropriété peut paraître rassurant en donnant le sentiment d’être « guidé ». Inversement, il est également une source importante de contentieux lui faisant alors préférer le statut de la volumétrie, lorsque cela est possible.