Aliénations du logement sollicitées par les créanciers

Aliénations du logement sollicitées par les créanciers

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Pas d'aliénation volontaire, pas de cogestion. – Seules les mutations volontaires sont soumises à cogestion. Aussi, tandis que le partage volontaire portant sur le logement familial nécessite le consentement du conjoint selon l'article 215, alinéa 3 du Code civil, les créanciers personnels d'un époux indivisaire peuvent forcer le partage d'une indivision comprenant ce logement, ou encore sa licitation931, sans avoir à obtenir un tel consentement. Cela répond à une évidence : comment imaginer obtenir le consentement du conjoint en pareils cas932 ? D'une manière générale, les décisions subies par les époux échappent au double consentement de l'article 215, alinéa 3. En réalité, elles échappent à tout consentement, et ne répondent qu'à l'initiative des créanciers. Le principe est clairement et constamment retenu en jurisprudence depuis 1977, date à laquelle la Cour de cassation a admis la vente forcée du logement familial par le liquidateur judiciaire des biens de l'époux qui en était l'unique propriétaire933. Il en est ainsi dans toutes les hypothèses de mutation où le conjoint débiteur est dessaisi de la libre disposition de ses biens, ce qui conduit le praticien à d'importantes distinctions selon le type de procédure collective (liquidation ou redressement), et le périmètre de la mission (représentation ou simple assistance) confiée à l'administrateur judiciairement nommé934.

Le créancier est-il plus légitime que le propriétaire ?

L'article 215, alinéa 3 du Code civil se veut un outil de protection du logement familial. Comparons pourtant ces conclusions, liées à la sauvegarde des intérêts économiques des créanciers, à celles retenues en cas de séparation du couple. Dans cette situation, la vente d'un logement nécessite l'accord du conjoint, en considération d'une éventuelle reprise de la vie commune, très hypothétique lorsque le conjoint et les enfants vivent ailleurs depuis longtemps. On ne peut que constater que les intérêts des créanciers sont mieux protégés que ceux de l'époux propriétaire, quand bien même ce dernier aurait assumé seul le prix de son logement en présence d'une famille désunie depuis parfois longue date.

– Pas de décision à deux, mais information aux deux. – Petit « rattrapage » par l'ordonnance no 2006-461 du 21 avril 2006 : lorsque la saisie porte sur un immeuble appartenant en propre à l'époux débiteur, mais affecté au logement de la famille, le créancier saisissant doit notifier le commandement de payer valant saisie au conjoint de son débiteur, au plus tard le lendemain de la signification de l'acte935. À défaut, il subira la caducité du commandement de payer valant saisie. Le caractère reconnu comme spécialement sensible du logement familial aura donc une fois encore conduit à une règle d'exception, substituant à l'inconcevable cogestion d'une décision subie la pondération d'une co-information, assortie d'une sanction qui en elle-même constitue une certaine protection pour les occupants.
– Incertitudes sur la renonciation à l'insaisissabilité du logement… – Nous ferons ici largement renvoi aux travaux de cette Commission figurant en première partie. Sur le sujet de la cogestion induite par l'article 215 du Code civil, rappelons que l'entrepreneur individuel, afin d'obtenir du crédit en rassurant ses financeurs, peut renoncer à l'insaisissabilité légale de la résidence principale, au bénéfice d'un créancier936. Lorsque cet entrepreneur est marié, et quand bien même ce logement serait son exclusive propriété, peut-il consentir à cette renonciation à l'insaisissabilité du logement sans l'accord de son conjoint ? La loi est silencieuse à cet égard, comme le constate la doctrine937.
… comme sur la renonciation à la séparation des patrimoines. De même, la loi Griset du 14 février 2022938 institue d'office pour tout entrepreneur individuel un patrimoine personnel et un patrimoine professionnel, chacun formant le gage autonome des deux catégories potentielles de créanciers : ceux qui auront soutenu l'exploitation, d'un côté, et ceux qui auront favorisé le fonctionnement domestique, de l'autre. Mais, comme précédemment, elle autorise l'entrepreneur à renoncer à cette séparation. Il semble même acquis que la renonciation à l'étanchéité patrimoniale peut être doublée d'une renonciation à l'insaisissabilité légale de la résidence principale qui, sans cela, subsisterait. Quid, en ce cas, de l'application de l'article 215, alinéa 3 du Code civil ? En l'absence de jurisprudence, le praticien reste bien seul :
  • faut-il lire entre les lignes de l'article L. 526-3 du Code de commerce, lorsqu'il ne renvoie pas aux règles du statut matrimonial de base ? Ce silence, comme celui de la loi Griset en matière de renonciation à la scission des deux patrimoines, serait-il le signe d'une volonté de faire prévaloir l'exclusivité des pouvoirs de l'entrepreneur individuel sur sa trajectoire professionnelle, qu'il soit marié ou non ? Faut-il donc considérer que les proches de l'entrepreneur défaillant doivent eux aussi voir leur environnement brisé par les retombées de sa destinée funeste ?
  • ou faut-il au contraire prendre en compte la gravité de l'acte de renonciation, susceptible de mettre en péril le logement de toute une famille ? Et trouver anormal que le fait pour un époux d'être un professionnel indépendant suffise à lui permettre de contourner impunément l'un des sommets du régime primaire impératif ?
Dans une récente étude939, la Fédération nationale Droit du patrimoine (FNDP) préconise de s'en référer à l'esprit du texte, conduisant à privilégier l'application de l'article 215, alinéa 3 du Code civil. Elle suggère donc au créancier bénéficiaire de la renonciation de se prémunir contre le risque d'une revendication en nullité, en sollicitant l'intervention du conjoint de l'entrepreneur débiteur, lorsque la renonciation concerne le logement familial.

En toute chose, il faut considérer la fin

Il nous semble essentiel de redonner sa cohérence d'ensemble à un dispositif dont la raison d'être est la garantie d'une protection rapprochée du logement, propre à en assurer la pérennité. À cet effet, seul un retour à l'esprit du texte de l'article 215, alinéa 3 du Code civil devrait être la boussole à ne plus perdre de vue. C'est à ce prix que l'on évitera la multiplication d'impératifs contradictoires : ceux qui amènent parfois à constater que la protection du logement de la famille s'avère bien précaire alors que la famille est unie et que les événements sont fortuits ou subis (décès ou faillite), et ceux qui font de la protection un inconfortable carcan susceptible d'engendrer bien des abus dans un couple qui s'est déjà autodétruit.