Les conditions et la procédure

Rapport du 116e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2020

Le logement situé en zone tendue

- Zones tendues. - Sont concernées les communes qui figurent sur la liste annexée au décret n^o 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants, institué par l'article 232 du Code général des impôts.

Logements concernés. Ce dispositif peut être mis en œuvre pour les baux soumis à la loi de 1989, nus, meublés à usage de résidence principale du locataire ou mobilité.

Logements exclus. Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du Code de la construction et de l'habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 du même code, et faisant l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. 351-2 dudit code, sont exclus de cette expérimentation ⁰⁴⁸².

Les critères requis

Les critères requis pour qu'un décret soit adopté par le gouvernement sont les suivants ⁰⁴⁸³ :

un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
un niveau de loyer médian élevé ;
un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

Le premier décret est daté du 12 avril 2019 et concerne la ville de Paris ⁰⁴⁸⁴. Le second est daté du 22 janvier 2020 et concerne la ville de Lille ⁰⁴⁸⁵.

La publication d'un arrêté préfectoral

La localisation en zone tendue est insuffisante. Le préfet doit ensuite, chaque année, fixer pour le territoire de la collectivité demandeuse sur laquelle s'applique le dispositif, par arrêté :

un loyer de référence ; chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques ⁰⁴⁸⁶ ;
un loyer de référence majoré, égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence ;
un loyer de référence minoré égal au loyer de référence diminué de 30 % ;
exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable :

- Ville de Paris ⁰⁴⁸⁸ . - Par décret du 12 avril 2019 ⁰⁴⁸⁹, le dispositif d'encadrement des loyers a été mis en place sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris. Par arrêté du préfet de la Région d'Île-de-France du 28 mai 2019 ⁰⁴⁹⁰, il a été fixé les montants de ces loyers de référence, par catégorie de logement et par secteur géographique ⁰⁴⁹¹.

Le champ d'application est le suivant :

baux signés à compter du 1^er juillet 2019 ⁰⁴⁹² ;
locations nues ou meublées, et baux mobilité.

Les observatoires locaux des loyers

En outre, l'encadrement requiert la mise en place d'observatoires des loyers agréés dans les zones concernées ⁰⁴⁹³. La loi Elan contient également des dispositions tendant à favoriser l'agrément des observatoires locaux des loyers, savoir :

dissociation de la création de ces observatoires de l'encadrement des loyers, ayant constaté qu'après la loi Alur, la plupart des collectivités territoriales comprises dans les zones n'avaient pas sollicité l'agrément de leur observatoire, ne souhaitant pas mettre en place l'encadrement des loyers ;
modification des conditions de représentativité au sein de ces observatoires pour permettre aux agences d'urbanisme d'être agréées ⁰⁴⁹⁴.