La vente ou l'apport en société d'un immeuble par un mineur

- Un acte de disposition soumis à l'autorisation préalable du juge des tutelles. - La vente et l'apport d'un immeuble appartenant à un mineur constituent des actes de disposition qui doivent être préalablement autorisés par le juge des tutelles (C. civ., art. 387-1) ⁰⁴⁷². La notion d'immeuble s'entend ici largement, car toute cession de droits immobiliers entre dans le champ d'application du texte. Ainsi la cession de droits indivis, de nue-propriété, d'usufruit ou de tout autre droit réel immobilier doit être préalablement autorisée par le juge.

- La requête au juge des tutelles. - Pour être habilités à réaliser un tel acte, le ou les administrateurs doivent demander l'autorisation du juge des tutelles par voie de requête. Si le contenu de cette requête n'est pas réglementé, il semble nécessaire de fournir au magistrat l'ensemble des éléments lui permettant d'exercer son contrôle. Ainsi les motivations de la vente ou de l'apport, son intérêt pour le mineur, les justificatifs de son équilibre financier et le sort des capitaux dégagés par la vente sont des informations utiles qui permettent au juge d'exercer son office de manière pertinente. Nous constatons cependant qu'en pratique, même si cela peut varier selon les juridictions, le contrôle du magistrat reste formel ; le dossier préparé en amont par le notaire est bien souvent validé en l'état.

À quel moment faut-il adresser la requête au juge des tutelles ? Dès que la décision de vendre l'immeuble du mineur a été prise par le ou les administrateurs, le juge doit être saisi. En effet, pour réaliser les démarches en vue de la vente, notamment signer un mandat de vente ou une promesse de vente, le représentant doit être habilité. Par hypothèse, à ce stade du processus de vente, aucun acquéreur n'a émis d'offre qui pourrait satisfaire l'administrateur et le prix définitif n'est pas fixé. Il est donc opportun de prévoir dans la requête une fourchette de prix ou un prix minimum, ce qui laisse une souplesse d'action au profit de l'administrateur. À défaut, une nouvelle requête en vue de vendre moins cher que le prix initial devra être adressée au juge.

- La prohibition des promesses de vente sous condition suspensive d'autorisation du juge des tutelles. - Il est important de rappeler que les promesses de vente sous condition suspensive d'autorisation du juge des tutelles doivent être proscrites. Une condition suspensive ne peut affecter que les modalités d'une obligation. En aucun cas une condition de formation d'un contrat, dont la capacité, ne peut être érigée en condition suspensive.

Pour régulariser un avant-contrat de vente sur un immeuble appartenant à un mineur, il n'existe que deux solutions. Il est d'abord possible d'attendre la délivrance de l'ordonnance du juge. Dans certaines juridictions, le délai de traitement des dossiers est assez rapide et cette formalité préalable, parmi tant d'autres aujourd'hui nécessaires pour préparer une promesse de vente, peut ne pas allonger déraisonnablement le processus de vente. Sinon il n'y pas d'autre solution que de régulariser une promesse d'achat, car seul l'acheteur peut s'engager mais non le vendeur mineur.

Cette difficulté pratique est bien connue des notaires mais il est fréquent que d'autres intermédiaires sur le marché immobilier l'ignorent et établissent des compromis de vente sous condition suspensive de l'autorisation du juge. Que faire lorsque nous recevons dans nos études de tels documents ? Il est toujours possible d'instruire un dossier de vente sur la base des informations qui y figurent. Cependant, le contrat est frappé de nullité et le délai de rétractation de l'acquéreur n'a pas pu courir valablement. Pour garantir la sécurité juridique de la vente, il est nécessaire de procéder à une nouvelle notification à l'acquéreur en lui ouvrant un nouveau délai de rétractation.