La sous-évaluation manifeste du dernier loyer

La sous-évaluation manifeste du dernier loyer

Rapport du 116e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2020
Le bailleur peut demander une réévaluation lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, par rapport à des logements comparables 0533.
Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés :
  • soit dans le même groupe d'immeubles ;
  • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.
Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret no 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs 0534.
Le bailleur doit démontrer que le loyer du dernier locataire est très inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Les références produites par le bailleur doivent 0535 :
  • être jointes au contrat ;
  • porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 doivent mentionner au moins pour chaque logement loué 0536 :
a) le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;
b) le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;
c) l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;
d) la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
e) l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;
f) l'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central ;
g) l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
h) le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
i) l'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
La hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre :
  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'indice de référence des loyers (IRL) si cela n'a pas été fait dans les douze derniers mois 0537, sauf si ces principes ont été écartés par la publication d'un arrêté préfectoral 0538.