La nature des travaux

La nature des travaux

Rapport du 116e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2020
Les travaux peuvent avoir porté sur les parties privatives ou sur les parties communes.
L'augmentation de loyer n'est possible que lorsque 0518, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an 0519. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
Il résulte par ailleurs de la jurisprudence qu'il doit s'agir de travaux ayant pour objet d'apporter aux locataires un équipement nouveau, un surcroît de sécurité ou une qualité supérieure des prestations 0521, et que par exemple ne sont pas des travaux d'amélioration 0522 :
  • les travaux d'entretien et de réparation auxquels le bailleur est tenu 0523 ;
  • les travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l'imperméabilisation des pignons, ainsi que la modification des espaces verts existants 0524 ;
  • la réfection de la toiture et le changement des tapis de l'escalier 0525 ;
  • les travaux de ravalement de peinture, reprise des pierres et bandeaux dégradés, reprise de dallage dans l'entrée de l'immeuble, réfection de l'électricité et installation de l'électricité et d'un digicode, à l'exception de ce dernier poste 0526.
  • la réfection des peintures de l'appartement qui relève du bon état d'usage garanti au locataire entrant dans les lieux, ni le simple remplacement des équipements de la salle de bains, dès lors qu'il n'est pas démontré que les nouvelles installations aient apporté un meilleur confort ou des prestations complémentaires. Seule la pose d'une hotte dans la cuisine constitue une amélioration. Mais son coût étant très inférieur au loyer annuel du précédent locataire, le loyer ne peut être fixé librement entre les parties 0527 ;
  • les travaux ayant consisté à remplacer une chaudière au fuel par une chaudière au gaz dès lors que le bailleur ne démontre pas, d'une part, que ces travaux ont été entrepris dans un autre but que de changer une installation devenue vétuste, et qu'il n'établit pas, d'autre part, que les avantages du nouveau système de chauffage par le gaz ont directement et individuellement profité aux locataires et que les prestations fournies à ceux-ci aient été sensiblement améliorées 0528.
S'agissant des travaux de mise en conformité, il convient de se référer au décret du 30 janvier 2002, pris en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe les caractéristiques de décence 0529.
Avant le décret du 29 juillet 2015, le bailleur ne pouvait réévaluer le loyer à la suite de l'exécution de ces travaux. Cette modification devrait encourager les propriétaires à les faire exécuter.

Coin des amateurs

Aucun texte ne définit la notion de travaux d'amélioration. Une réponse ministérielle 0520 antérieure à la loi Alur nous apporte des éclaircissements :
La loi no 89-462 du 6 juillet 1989, en son article 17 a) et e), recourt à la notion de travaux d'amélioration soit pour permettre la liberté dans la fixation du loyer, soit pour autoriser un bailleur à pratiquer une hausse de loyer sous réserve d'une clause expresse sur ce sujet dans le contrat. Par ailleurs, les décrets d'application de l'article 18 de la loi de 1989 pris en 1989, 1990 et 1991 autorisent une exception au blocage des loyers de l'agglomération parisienne : une majoration du loyer annuel, limitée à 10 % du coût réel des travaux d'amélioration portant sur les parties communes. La notion de travaux d'amélioration ne reçoit pas dans les textes actuellement en vigueur de définition précise. Toutefois, l'ensemble des textes cités, bien qu'abrogés de facto, donne de cette notion un contenu suffisamment explicite pour être utilisé, notamment les décrets no 83-1178 du 28 décembre 1983 et no 84-364 du 11 mai 1984. Globalement sont définis comme travaux d'amélioration par ces textes, les travaux apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ; ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes. En tout état de cause, il appartient au juge compétent, éventuellement saisi en cas de litige, de se prononcer souverainement sur la qualité de travaux d'amélioration des travaux contestés. Tant la diversité des immeubles bâtis que la nature des travaux qui peuvent y être réalisés rendent particulièrement délicate l'élaboration d'une liste précise de ces travaux d'amélioration. Il sera proposé à la Commission nationale de concertation d'inscrire à un prochain ordre du jour l'examen du problème soulevé et d'envisager sous quelle forme juridique, accord collectif ou texte réglementaire, il peut y être répondu.