Une durée d'exploitation garantie

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

La mise en place d'une exploitation favorisant la fertilité du sol et s'appuyant sur des infrastructures performantes n'est envisageable qu'avec la garantie d'une durée de jouissance suffisante pour amortir ces investissements. Ainsi, la garantie de la durée du bail est fondamentale, s'agissant de sa durée initiale (A), de sa prorogation (B) ou des conditions de son renouvellement (C).

La durée initiale du bail

– Le principe : neuf ans. – Le bail rural, écrit ou verbal, est conclu pour une durée minimum d'ordre public de neuf ans (C. rur. pêche marit., art. L. 411-5). Cette durée commence à courir à compter de la signature du bail et en cas de bail verbal à la date de prise de possession par le preneur ^{1510787266820}. Toutefois, il est conventionnellement possible de prévoir une exécution différée ou rétroactive à la date d'entrée en jouissance effective du preneur.

– Des exceptions limitées. – Les exceptions sont strictement encadrées et limitées à trois hypothèses :

les baux de petites parcelles (C. rur. pêche marit., art. L. 411-3). Ils concernent les parcelles non essentielles à l'exploitation ^{1511376952467}ou ne constituant pas un corps de ferme et d'une superficie inférieure à celle fixée par arrêté préfectoral ^{1511377210115}. Leur durée et le loyer sont fixés librement par les parties. De plus, le preneur ne bénéficie d'aucun droit de préemption ou de renouvellement ;
les locations annuelles renouvelables, d'une durée maximum de six ans (C. rur. pêche marit., art. L. 411-40). Elles sont possibles uniquement pour installer un ou plusieurs descendants majeurs nommément désignés à l'échéance de l'un des renouvellements ;
et les baux SAFER, d'une durée de cinq années maximum (C. rur. pêche marit., art. L. 142-4) ainsi que ceux de six ans en intermédiation locative (C. rur. pêche marit., art. L. 142-6) ^{1510505140374}.

La prorogation du bail

– Prorogation conventionnelle. – La prorogation conventionnelle du bail est autorisée (C. civ., art. 1213). Le point de départ du bail renouvelé est la date de la prorogation.

– Prorogation légale au profit des preneurs âgés. – Afin de garantir une exploitation pérenne jusqu'à la cessation d'activité, le preneur a la faculté de s'opposer à la reprise du bailleur :

lorsqu'au jour de la fin du bail, lui ou un copreneur est à moins de cinq ans de l'âge :Dans les quatre mois de la réception du congé, il notifie au propriétaire son intention de se maintenir en place par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (C. rur. pêche marit., art. L. 411-58, al. 2) ou il saisit le tribunal paritaire en contestation de congé. Le bail est alors prorogé de plein droit pour une durée lui permettant d'atteindre l'âge requis. Le droit de reprise du bailleur à l'issue de la prorogation nécessite un nouveau congé, délivré au preneur au moins dix-huit mois à l'avance (C. rur. pêche marit., art. L. 411-58, al. 3) ^{1503731187844} ;
lorsqu'au jour de la fin du bail le preneur approche l'âge de la retraite, il a également la possibilité de s'opposer au refus ou à la limitation du renouvellement du bail fondé sur l'atteinte de l'âge de la retraite. Il bénéficie en effet du droit de demander le report de la date d'effet du congé à la fin de l'année culturale au cours de laquelle il atteint l'âge lui permettant de bénéficier d'une retraite à taux plein (C. rur. pêche marit., art. L. 411-64, al. 1 et 2).

Le renouvellement du bail

– Droit au renouvellement. – Le droit au renouvellement du bail permet à l'exploitant d'envisager la poursuite de son activité au-delà de son bail initial (C. rur. pêche marit., art. L. 411-46). En l'absence de congé, le bail est renouvelé par un effet légal. Résultant d'un droit spécial, il écarte l'interdiction de droit commun d'exiger le renouvellement (C. civ., art. 1212, al. 2) ^{1503733464407}. Le renouvellement forme un nouveau contrat (C. civ., art. 1214, al. 2) ^{1503732781320}prenant effet à sa date ^{1503733621791}et aux conditions du précédent.

Le droit au renouvellement est écarté dans deux hypothèses légales :

si le bailleur justifie d'un motif grave ou légitime (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31), les causes de résiliation étant également des motifs de non-renouvellement ^{1503735112560} ;
si le bailleur fait valoir son droit de reprise (C. rur. pêche marit., art. L. 411-57 et s.).

En outre, en cours de bail (une fois le droit acquis), il est possible de voir le preneur y renoncer conventionnellement ^{1512937184982}.

– Durée du bail renouvelé. – Le bail renouvelé est impérativement d'une durée minimale de neuf ans (C. rur. pêche marit., art. L. 411-50). Par dérogation, le bailleur a la faculté de limiter la durée du renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite (C. rur. pêche marit., art. L. 411-64). Suivant cet âge, la durée du bail renouvelé est ainsi limitée à trois ou six ans.