Plaidoyer pour un autre statut

– Le fermage : un statut ni attrayant ni pertinent. – Le statut du fermage pour la location d'un toit d'immeuble n'est pas attrayant. En effet, il est à craindre que les copropriétaires fuient un statut contraignant les engageant sur la durée, à des conditions financières souvent peu attractives, malgré l'entretien et l'étanchéité de la toiture assurés par l'exploitant ^{1515356190174}. Même s'il s'agit d'un simple toit, la recherche du profit maximum guide le plus souvent leur choix, à l'heure de la multiplication des usages concurrents plus rémunérateurs ^{1505657352313}. Pourtant, le locataire ne peut pas augmenter ses charges et a besoin de stabilité pour rentabiliser ses investissements.

De plus, les modalités de l'agriculture intra-muros sont différentes de celles de l'espace rural et l'application du statut du fermage aux conventions intéressant de nouveaux acteurs n'est pas pertinente. L'exemple de la résiliation du bail rural pour cause d'urbanisme est caractéristique (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32) ^{1504966535060}. Le locataire doit-il risquer à tout moment la résiliation du bail du fait du classement de l'immeuble loué en zone urbaine, et le propriétaire s'exposer à l'indemnisation des aménagements réalisés durant l'exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-69) ? Une proposition de loi déposée à l'Assemblée nationale s'est emparée du sujet ^{1504365140299}, pointant indirectement du doigt l'inadaptation du statut du fermage aux spécificités de l'agriculture intra-muros.

Ainsi, il serait judicieux d'envisager une solution alternative au statut du fermage. À défaut, le développement de l'agriculture intra-muros risque d'être freiné.

– Usages concurrents en ville, terrain du droit réel de jouissance spéciale. – Ici encore, le droit réel de jouissance spéciale semble de nature à concilier les intérêts en présence. L'application du statut du fermage n'étant d'ordre public ^{1515355899858}qu'en matière de location, le droit réel de jouissance spécial en dispense. S'agissant d'un droit réel, les conditions du fermage, par nature personnel, ne peuvent lui être opposées.

Par ailleurs, en matière locative, le conflit d'usages et la sous-location sont prohibés (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35). Pourtant, l'immeuble urbain mis à disposition de l'agriculteur a parfois une autre vocation, par exemple lorsqu'y sont installés, en sus des activités agricoles, des panneaux photovoltaïques ou des antennes-relais. Le droit réel de jouissance spéciale répond à cet encadrement d'une jouissance partagée d'un même foncier, la fraude manifeste à l'application du statut du fermage ne semblant pas pouvoir être retenue ^{1504354741815}, quand bien même le prix à payer par l'acquéreur serait étalé dans le temps.

À défaut pour les parties d'être convaincues par ce droit réel de jouissance spéciale, il faudrait réfléchir à un nouveau bail.

– Un nouveau bail pour des paysans sans terre. – Les modèles économiques des agriculteurs des villes et des champs ne sont pas identiques.

Les prévisions budgétaires des agriculteurs urbains s'appuient sur la facturation de services annexes tels que les formations, les réceptions, les cours de cuisine, la location de site, la transformation des produits, etc. Or, ces prestations de services sont proches d'une activité commerciale.

Les parties pourraient encadrer librement leurs engagements aux termes d'un bail à loyer de droit commun (C. civ., art. 1714), mais ce type de bail risque de se montrer insuffisamment protecteur pour garantir au preneur l'amortissement de ses investissements dans la durée. Un nouveau type de bail serait sans doute nécessaire sur la base d'un équilibre nouveau, moins contraignant pour le bailleur que le statut du fermage.