L'immeuble urbain « à usage agricole »

– Le statut du fermage : l'usage agricole par vocation ou par destination. – La définition du fermage conduit à son application dans de très nombreuses hypothèses. Mais le bâtiment urbain, et plus restrictivement encore son simple toit, est-il un « immeuble à usage agricole » ?

Très tôt, la jurisprudence a considéré que le statut des baux ruraux s'appliquait à tout bien foncier destiné à la production agricole ^{1508262863001}.

L'usage agricole du bien loué dépend avant tout de sa destination effective, observée au regard des critères objectifs et subjectifs que sont sa vocation ^{1515358031254}et son affectation réelle. Ainsi, dans certaines circonstances, le bien est à usage agricole par nature. Cette solution s'applique notamment aux caves destinées à l'élevage et au stockage du vin.

S'agissant des baux autorisant la culture sur le toit d'un immeuble, l'applicabilité du statut du fermage ne relève pas de la vocation de la toiture.

Mais relève-t-il de sa destination ? Si l'article L. 415-10 du Code rural et de la pêche maritime soumet au statut du fermage les baux d'élevage hors-sol, il n'y est point question de culture. Il convient donc, dans un premier temps, de vérifier si les exceptions au statut permettent de trancher la question ab initio.

– Des exceptions au statut du fermage inapplicables en ville. – Certains contrats de droit rural échappent totalement au statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 411-2). Il s'agit des conventions ou concessions régies par des dispositions particulières et des occupations précaires autorisées pour l'exploitation temporaire d'un bien dont l'utilisation principale n'est pas agricole.

Le bail emphytéotique (V. n° ) déroge également aux règles impératives du statut du fermage. Mais il ne permet pas d'encadrer définitivement la destination autorisée (C. rur. pêche marit., art. L. 451-1).

Le bail de petites parcelles constitue une exception partielle (C. rur. pêche marit., art. L. 411-3). Ce dispositif prévoit en effet un statut en partie dérogatoire pour la location de parcelles de petites surfaces ne constituant pas un corps de ferme ou une partie essentielle de l'exploitation agricole. La souplesse de ce statut est intéressante. Elle permet en effet de fixer librement par écrit le loyer, la durée, le droit ou non au renouvellement. Les surfaces louées intra-muros sont le plus souvent inférieures aux surfaces minimales définies par arrêté préfectoral. Elles constituent néanmoins le plus souvent la partie essentielle de l'exploitation, rendant cette dérogation inapplicable à l'agriculture urbaine, à tout le moins pour les exploitations monosite.

Dès lors, ces règles ne permettent pas de s'extraire du statut du fermage.

– Accessoire et principal.  La jurisprudence a retenu jusqu'à présent, pour appliquer le statut du fermage, un caractère de principal et d'accessoire. Ainsi, un bail à loyer portant sur une maison à usage d'habitation indispensable à l'exploitation agricole du locataire a-t-elle été requalifiée en bail rural à long terme ^{1510930480239}. En extrapolant ce raisonnement, il est possible de considérer que si le bien loué est majoritairement à usage agricole, le statut du fermage s'applique, que l'on soit en propriété, y compris volumétrique, ou en copropriété.