L'existence de droits prioritaires

L'existence de droits prioritaires

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– Le droit prioritaire du fermier preneur en place. – Le preneur en place bénéficie d'un droit de préemption primant celui de la SAFER s'il remplit deux conditions cumulatives (C. rur. pêche marit., art. L. 143-6) :
  • être titulaire d'un bail rural sur les terres vendues depuis plus de trois ans. La condition de durée d'exploitation peut également être remplie par son conjoint ou un ascendant ;
  • et exploiter une surface inférieure à trois fois le seuil défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, compris entre le tiers et une fois la surface agricole utile régionale moyenne (SAURM) (C. rur. pêche marit., art. L. 312-1).
L'article L. 331-6 du Code rural et de la pêche maritime permet à la SAFER de s'immiscer dans les conditions d'exploitation. Sur ce fondement, la SAFER est susceptible de demander la nullité du bail au tribunal paritaire des baux ruraux. Cette hypothèse se rencontre notamment lorsque le preneur préempteur n'est pas en conformité avec le contrôle des structures.
La SAFER est également en mesure d'exercer son droit de préemption malgré l'existence d'un exploitant en place en cas de fraude avérée 1506789277236. Le montage le plus flagrant consiste à conclure un bail au profit du futur acquéreur et d'attendre l'écoulement du délai de trois ans pour régulariser la vente. La fraude est reconnue par les juges du fond lorsqu'une promesse de vente est régularisée en même temps que le bail rural avec une levée d'option au-delà du délai de trois ans, ou lorsqu'il est prévu de compenser le prix du fermage avec le prix de vente 1507391203538, ou lorsque des terres relevant du régime des petites parcelles sont volontairement soumises au statut du fermage dans le but d'échapper à la préemption de la SAFER 1507391373601.
– Le droit prioritaire de la commune ou du département. – Les droits de préemption au profit des collectivités publiques priment le droit de préemption de la SAFER. En cas de concurrence pour l'acquisition d'un fonds agricole ou d'un terrain à vocation agricole, le droit de préemption de la commune prime également celui de la SAFER.

La combinaison des délais de préemption

Le délai de deux mois accordé à la SAFER pour exercer son droit de préemption ne courant qu'à partir du jour de la communication de la renonciation du fermier, de la commune ou du département, il n'y a pas d'intérêt à notifier à la SAFER une vente sur laquelle elle pourrait exercer son droit avant d'avoir purgé les droits de préemption prioritaires.

Ainsi, il convient de purger les droits de préemption de la commune, du département et du fermier, puis lorsque ces bénéficiaires ont renoncé, de notifier l'opération en mentionnant les renonciations effectives ou tacites ainsi obtenues

Si une notification est adressée à une SAFER avant la réponse des titulaires d'un droit prioritaire, elle est en mesure de faire connaître sa décision de préemption sans attendre. Néanmoins, sa décision n'est que conditionnelle (C. rur. pêche marit., art. R. 143-7).