Les hypothèses d'exemption

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

L'exception liée à la superficie

– Les seuils de préemption fixés par le décret d'habitation de la SAFER. – Le décret conférant le droit de préemption à une SAFER ^{1505055515664}fixe la superficie minimale des terrains nus auquel il s'applique. Cette restriction ne concerne pas les immeubles bâtis. Chaque décret attributif de préemption prescrit des seuils de préemption différenciés. Le plus souvent, un seuil de préemption est fixé dans le cas général, et un seuil abaissé s'applique aux zones de montagne, aux zones viticoles AOC ou aux zones de culture spécialisée. Le seuil de préemption est ramené à zéro dans les zones sensibles agricoles ^{1511938343392}ou dans les périmètres d'aménagement foncier rural (C. rur. pêche marit., art. L. 121-1, 1°).

L'existence de droits prioritaires

– Le droit prioritaire du fermier preneur en place. – Le preneur en place bénéficie d'un droit de préemption primant celui de la SAFER s'il remplit deux conditions cumulatives (C. rur. pêche marit., art. L. 143-6) :

être titulaire d'un bail rural sur les terres vendues depuis plus de trois ans. La condition de durée d'exploitation peut également être remplie par son conjoint ou un ascendant ;
et exploiter une surface inférieure à trois fois le seuil défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, compris entre le tiers et une fois la surface agricole utile régionale moyenne (SAURM) (C. rur. pêche marit., art. L. 312-1).

L'article L. 331-6 du Code rural et de la pêche maritime permet à la SAFER de s'immiscer dans les conditions d'exploitation. Sur ce fondement, la SAFER est susceptible de demander la nullité du bail au tribunal paritaire des baux ruraux. Cette hypothèse se rencontre notamment lorsque le preneur préempteur n'est pas en conformité avec le contrôle des structures.

La SAFER est également en mesure d'exercer son droit de préemption malgré l'existence d'un exploitant en place en cas de fraude avérée ^{1506789277236}. Le montage le plus flagrant consiste à conclure un bail au profit du futur acquéreur et d'attendre l'écoulement du délai de trois ans pour régulariser la vente. La fraude est reconnue par les juges du fond lorsqu'une promesse de vente est régularisée en même temps que le bail rural avec une levée d'option au-delà du délai de trois ans, ou lorsqu'il est prévu de compenser le prix du fermage avec le prix de vente ^{1507391203538}, ou lorsque des terres relevant du régime des petites parcelles sont volontairement soumises au statut du fermage dans le but d'échapper à la préemption de la SAFER ^{1507391373601}.

– Le droit prioritaire de la commune ou du département. – Les droits de préemption au profit des collectivités publiques priment le droit de préemption de la SAFER. En cas de concurrence pour l'acquisition d'un fonds agricole ou d'un terrain à vocation agricole, le droit de préemption de la commune prime également celui de la SAFER.

La combinaison des délais de préemption

Le délai de deux mois accordé à la SAFER pour exercer son droit de préemption ne courant qu'à partir du jour de la communication de la renonciation du fermier, de la commune ou du département, il n'y a pas d'intérêt à notifier à la SAFER une vente sur laquelle elle pourrait exercer son droit avant d'avoir purgé les droits de préemption prioritaires.

Ainsi, il convient de purger les droits de préemption de la commune, du département et du fermier, puis lorsque ces bénéficiaires ont renoncé, de notifier l'opération en mentionnant les renonciations effectives ou tacites ainsi obtenues

Si une notification est adressée à une SAFER avant la réponse des titulaires d'un droit prioritaire, elle est en mesure de faire connaître sa décision de préemption sans attendre. Néanmoins, sa décision n'est que conditionnelle (C. rur. pêche marit., art. R. 143-7).

Les transmissions échappant au droit de préemption de la SAFER

– La vente avec constitution de rente viagère. – La SAFER bénéficie d'un droit de préemption dans le cadre d'une vente en viager, la rente n'étant qu'une modalité de paiement du prix de vente. Il existe néanmoins une exception lorsque la rente viagère est servie pour la totalité ou pour l'essentiel sous forme de prestations de services personnels, à l'instar d'un bail à nourriture, l'acquéreur prenant l'engagement de fournir au vendeur des prestations en nature (loger, soigner) durant le reste de sa vie (C. rur. pêche marit., art. L. 143-2, 2°) ^{1506415339825}. Dans ce cas, la SAFER n'a pas la possibilité de fournir la prestation mise à la charge de l'acquéreur. S'agissant d'une exception au principe, l'interprétation de cette disposition est stricte ^{1506269929987}.

– La vente avec réserve de jouissance ou d'un droit d'usage. – En raison de son caractère intuitu personae, la vente avec réserve d'un droit d'usage échappe en principe au droit de préemption de la SAFER ^{1506251426679}. Ainsi, la vente réservant aux vendeurs la jouissance d'une parcelle avec, en contrepartie de cet usage, l'engagement d'entretenir l'intégralité du terrain vendu revêt un caractère essentiellement personnel, incompatible avec l'exercice par la SAFER de son droit de préemption ^{1506414715289}. Cependant, une vente assortie d'une réserve très partielle d'un droit d'usage et d'habitation entraîne la qualification de l'opération en mutation en pleine propriété. Par conséquent, elle entre dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER ^{1506251175685}. Ainsi, tout est question de dosage. Il est difficile d'appréhender l'importance du droit d'usage permettant de faire échec au droit de préemption. La caractérisation de la fraude permettant de faire annuler la vente relève de l'appréciation des juges du fond. Ils recherchent le caractère artificiel visant à faire échec au droit de préemption de la SAFER, autrement dit l'intention réelle des parties au-delà des apparences.

– Les échanges d'immeubles ruraux. – Les échanges assimilés aux échanges réalisés par voie d'aménagement foncier agricole et forestier (C. rur. pêche marit., art. L. 124-1) sont situés hors du champ d'application du droit de préemption de la SAFER. Le caractère rural des biens échangés s'apprécie au jour de l'échange. L'approbation ou non de l'échange par la commission départementale d'aménagement foncier (CDAF) n'a pas d'incidence sur l'information de la SAFER.

– Les apports à un groupement foncier agricole familial. – Lorsqu'un GFA est constitué entre membres de la même famille jusqu'au quatrième degré inclus, le droit de préemption de la SAFER ne s'applique pas aux apports en propriété d'immeubles ou de droits immobiliers à destination agricole ou aux apports en numéraire. Il ne s'applique pas non plus aux apports faits par un propriétaire exploitant les biens apportés (C. rur. pêche marit., art. L. 322-8, al. 3). La même solution est admise pour les groupements fonciers ruraux (GFR).

– Les biens compris dans une procédure collective. – Les biens compris dans une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire ne sont pas soumis au droit de préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 7°). Il n'y a pas à distinguer selon qu'il s'agit d'un plan de cession totale ou partielle de l'entreprise ^{1506789118262}.

– Le droit de préemption exclu pour les transmissions à titre onéreux au profit des membres de la famille. – Les acquisitions effectuées au profit des membres de la famille sont des cas d'exemption. À ce titre, les opérations suivantes échappent au droit de préemption de la SAFER :

les licitations amiables ou judiciaires entre cohéritiers ^{1507464388486} ;
les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;
les cessions consenties à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant.

L'article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime est d'ordre public et ne souffre d'aucune dérogation conventionnelle ^{1506797942110}.

Le lien familial en cas de pluralité de vendeurs ou d'acquéreurs

Il suffit que l'acquéreur ou le vendeur soit parent ou allié jusqu'au quatrième degré d'un seul des vendeurs ou acquéreurs pour que la condition soit remplie
e civ., 7 avr. 1976 : Bull. civ. 1976, III, n° 139.">1507472957615. L'alliance est le lien créé entre un époux et les parents de l'autre par le mariage. Ce lien ne disparaît pas avec le décès du conjoint par qui est née cette alliance et le remariage de l'époux
e civ., 10 juin 2009, n° 08-13.166 : Bull. civ. 2009, III, n° 141.">1507473652778.

Les opérations suivantes échappent ainsi au droit de préemption de la SAFER
1507473324053 :

– Le droit de préemption de la SAFER exclu pour les opérations effectuées au bénéfice de professionnels de l'agriculture. – Le droit de préemption de la SAFER est exclu lorsque l'opération bénéficie à des professionnels de l'agriculture. Deux catégories de professionnels remplissant les conditions de majorité légale (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 4°) et de capacité professionnelle sont visées.

Il s'agit :

des salariés agricoles, des aides familiaux et des associés d'exploitation remplissant cette qualité depuis plus d'un an au jour de la cession (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 4°) ;
des fermiers ou métayers évincés de leur exploitation lors d'une reprise par un propriétaire privé ^{1507472316740}, ou par une collectivité publique, y compris à l'occasion d'une expropriation ^{1507472355135}. L'exclusion est toutefois prévue sous réserve que l'exercice du droit de reprise ou l'expropriation ait eu pour l'exploitation de l'intéressé l'une des conséquences énoncées à l'article L. 331-2, 2° du Code rural et de la pêche maritime. En revanche, ces dispositions n'ont pas vocation à s'appliquer à la résiliation du bail pour changement de destination (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32).

Les conditions d'exclusion du droit de préemption sont contrôlées.

La vérification porte sur :

le respect du seuil d'agrandissement appliqué en matière de contrôle des structures (C. rur. pêche marit., art. L. 331-2, I, 1°) ;
la constitution d'une exploitation agricole ;
l'engagement d'exploitation et de conservation de la destination agricole des biens pendant dix ans (C. rur. pêche marit., art. R. 143-3).

En outre, l'engagement personnel de s'installer dans l'année de l'acquisition est obligatoirement joint à la notification faite à la SAFER.

– Les biens immobiliers objet d'un bail cessible hors cadre familial (C. rur. pêche marit., art. L. 418-1 et s.) ^{1507464702201}. – Les biens immobiliers faisant l'objet d'un bail cessible hors du cadre familial échappent au droit de préemption de la SAFER lorsque le bail a été conclu depuis plus de trois ans. L'exclusion du droit de préemption vaut quel que soit l'acquéreur. Elle n'est pas réservée seulement au preneur à bail ou à sa famille. L'opération, même non soumise à préemption, donne lieu à une formalité d'information de la SAFER compétente (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1, I).

– Les transmissions à titre gratuit échappant au droit de préemption. – Certaines transmissions considérées traditionnellement comme des actes déclaratifs échappent au droit de préemption de la SAFER ^{1506801605669}. Cela concerne les partages successoraux (C. civ., art. 883), les cessions de droits indivis entre indivisaires ^{1506801891732}, les partages entre associés de l'actif social à la suite de la dissolution de la société (C. civ., art. 1844-9) ^{1506802110818}.

Les libéralités entre vifs échappent également au droit de préemption lorsqu'elles interviennent (C. rur. pêche marit., art. L. 143-16) :

entre ascendants et descendants ;
entre époux ou partenaires d'un pacte civil de solidarité ;
entre collatéraux jusqu'au sixième degré ;
entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de pacte civil de solidarité, ou entre ces descendants.

L'utilité de notifier les aliénations réalisées

Les aliénations sont notifiées dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 143-8, al. 1, par renvoi de C. rur. pêche marit., art. L. 412-9, al. 3). La place de cette obligation dans les textes indique qu'elle ne vise que les opérations soumises au droit de préemption. Bien que n'étant assortie d'aucune sanction, son utilité est pourtant réelle. En effet, les actions en nullité intentées par la SAFER se prescrivent par six mois à compter du jour où elle a eu connaissance de la date de la vente (C. rur. pêche marit., art. L. 412-12), et non pas à compter du jour où elle a eu connaissance de l'opération ^{1511939010993}. À défaut, le délai de six mois court à compter de la publication de la vente (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1, II).