Les transmissions échappant au droit de préemption de la SAFER

– La vente avec constitution de rente viagère. – La SAFER bénéficie d'un droit de préemption dans le cadre d'une vente en viager, la rente n'étant qu'une modalité de paiement du prix de vente. Il existe néanmoins une exception lorsque la rente viagère est servie pour la totalité ou pour l'essentiel sous forme de prestations de services personnels, à l'instar d'un bail à nourriture, l'acquéreur prenant l'engagement de fournir au vendeur des prestations en nature (loger, soigner) durant le reste de sa vie (C. rur. pêche marit., art. L. 143-2, 2°) ^{1506415339825}. Dans ce cas, la SAFER n'a pas la possibilité de fournir la prestation mise à la charge de l'acquéreur. S'agissant d'une exception au principe, l'interprétation de cette disposition est stricte ^{1506269929987}.

– La vente avec réserve de jouissance ou d'un droit d'usage. – En raison de son caractère intuitu personae, la vente avec réserve d'un droit d'usage échappe en principe au droit de préemption de la SAFER ^{1506251426679}. Ainsi, la vente réservant aux vendeurs la jouissance d'une parcelle avec, en contrepartie de cet usage, l'engagement d'entretenir l'intégralité du terrain vendu revêt un caractère essentiellement personnel, incompatible avec l'exercice par la SAFER de son droit de préemption ^{1506414715289}. Cependant, une vente assortie d'une réserve très partielle d'un droit d'usage et d'habitation entraîne la qualification de l'opération en mutation en pleine propriété. Par conséquent, elle entre dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER ^{1506251175685}. Ainsi, tout est question de dosage. Il est difficile d'appréhender l'importance du droit d'usage permettant de faire échec au droit de préemption. La caractérisation de la fraude permettant de faire annuler la vente relève de l'appréciation des juges du fond. Ils recherchent le caractère artificiel visant à faire échec au droit de préemption de la SAFER, autrement dit l'intention réelle des parties au-delà des apparences.

– Les échanges d'immeubles ruraux. – Les échanges assimilés aux échanges réalisés par voie d'aménagement foncier agricole et forestier (C. rur. pêche marit., art. L. 124-1) sont situés hors du champ d'application du droit de préemption de la SAFER. Le caractère rural des biens échangés s'apprécie au jour de l'échange. L'approbation ou non de l'échange par la commission départementale d'aménagement foncier (CDAF) n'a pas d'incidence sur l'information de la SAFER.

– Les apports à un groupement foncier agricole familial. – Lorsqu'un GFA est constitué entre membres de la même famille jusqu'au quatrième degré inclus, le droit de préemption de la SAFER ne s'applique pas aux apports en propriété d'immeubles ou de droits immobiliers à destination agricole ou aux apports en numéraire. Il ne s'applique pas non plus aux apports faits par un propriétaire exploitant les biens apportés (C. rur. pêche marit., art. L. 322-8, al. 3). La même solution est admise pour les groupements fonciers ruraux (GFR).

– Les biens compris dans une procédure collective. – Les biens compris dans une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire ne sont pas soumis au droit de préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 7°). Il n'y a pas à distinguer selon qu'il s'agit d'un plan de cession totale ou partielle de l'entreprise ^{1506789118262}.

– Le droit de préemption exclu pour les transmissions à titre onéreux au profit des membres de la famille. – Les acquisitions effectuées au profit des membres de la famille sont des cas d'exemption. À ce titre, les opérations suivantes échappent au droit de préemption de la SAFER :

L'article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime est d'ordre public et ne souffre d'aucune dérogation conventionnelle ^{1506797942110}.

– Le droit de préemption de la SAFER exclu pour les opérations effectuées au bénéfice de professionnels de l'agriculture. – Le droit de préemption de la SAFER est exclu lorsque l'opération bénéficie à des professionnels de l'agriculture. Deux catégories de professionnels remplissant les conditions de majorité légale (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 4°) et de capacité professionnelle sont visées.

Il s'agit :

Les conditions d'exclusion du droit de préemption sont contrôlées.

La vérification porte sur :

En outre, l'engagement personnel de s'installer dans l'année de l'acquisition est obligatoirement joint à la notification faite à la SAFER.

– Les biens immobiliers objet d'un bail cessible hors cadre familial (C. rur. pêche marit., art. L. 418-1 et s.) ^{1507464702201}. – Les biens immobiliers faisant l'objet d'un bail cessible hors du cadre familial échappent au droit de préemption de la SAFER lorsque le bail a été conclu depuis plus de trois ans. L'exclusion du droit de préemption vaut quel que soit l'acquéreur. Elle n'est pas réservée seulement au preneur à bail ou à sa famille. L'opération, même non soumise à préemption, donne lieu à une formalité d'information de la SAFER compétente (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1, I).

– Les transmissions à titre gratuit échappant au droit de préemption. – Certaines transmissions considérées traditionnellement comme des actes déclaratifs échappent au droit de préemption de la SAFER ^{1506801605669}. Cela concerne les partages successoraux (C. civ., art. 883), les cessions de droits indivis entre indivisaires ^{1506801891732}, les partages entre associés de l'actif social à la suite de la dissolution de la société (C. civ., art. 1844-9) ^{1506802110818}.

Les libéralités entre vifs échappent également au droit de préemption lorsqu'elles interviennent (C. rur. pêche marit., art. L. 143-16) :