Les terrains nus à vocation agricole

Les terrains nus à vocation agricole

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– La définition des terrains nus. – Les terrains nus concernés (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1) sont les terrains non construits ou non équipés, affectés à une activité agricole. Il s'agit principalement des terres arables, des pâturages, des vergers ou des vignes. Les terrains supportant des friches, des ruines ou des installations temporaires, des occupations ou des équipements n'étant pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole sont considérés comme des terrains nus. Comme tels, ils sont soumis au droit de préemption de la SAFER. Pour y échapper, même en présence d'un équipement, d'une installation ou de l'exercice d'une activité extra-agricole au jour de la mutation, il est nécessaire d'établir positivement que l'installation permanente, l'occupation et/ou l'équipement est de nature à compromettre définitivement la vocation agricole du terrain. Ce n'est pas le cas des jardins d'agrément, des terrains garnis d'un potager et d'arbres fruitiers même trentenaires destinés à la consommation personnelle des propriétaires, d'un terrain de loisir planté de nombreux types d'arbres et équipé d'un bungalow 1506774172084ou des installations d'éoliennes 1512298598185.

Exemples de terrains ayant perdu leur vocation agricole

Un terrain ayant fait l'objet de travaux de viabilisation, lorsque l'importance de l'aménagement lui fait perdre sa vocation agricole, n'est pas soumis au droit de préemption si la SAFER est incapable de remplir les objectifs assignés par la loi en s'en portant acquéreur. Une parcelle équipée d'un parking bitumé a également définitivement perdu sa vocation agricole.

– La vocation agricole fondée sur le zonage urbain. – À défaut de définition de l'espace rural, l'article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime se fonde sur le zonage urbanistique pour définir la zone à vocation agricole constituant l'assiette du droit de préemption de la SAFER. Deux situations se distinguent en fonction de l'existence ou non d'un document d'urbanisme.
  • En présence d'un document d'urbanisme, la SAFER est en mesure d'exercer son droit de préemption lorsque les terrains nus à vocation agricole sont situés :
  • En l'absence d'un document d'urbanisme (RNU), la SAFER est en mesure d'exercer son droit de préemption lorsque les terrains nus à vocation agricole sont situés dans les secteurs ou les parties non encore urbanisées des communes, à l'exclusion des bois et forêts.
Ainsi, la loi limite la possibilité pour la SAFER d'exercer son droit de préemption en zone urbaine des plans locaux d'urbanisme (PLU), hors zone agricole protégée (ZAP), aux seuls biens immobiliers à usage agricole.
– Le cas particulier du terrain situé sur deux zones d'un plan local d'urbanisme (PLU). – Lorsqu'un terrain non exploité est situé en partie en zone U et en partie en zone A ou N d'un PLU, il est susceptible de préemption pour partie (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 5°). Dans cette hypothèse, en l'absence de ventilation, la SAFER est contrainte de faire une offre de prix uniquement pour la partie située en zone agricole ou naturelle. L'article L. 143-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, complété par l'article R. 143-4, indique les possibilités de réaction du vendeur (V. n° ).
Lorsqu'il est exploité par le cédant dans le cadre de son activité agricole, l'ensemble du terrain, bien que partiellement situé en zone U du PLU, entre dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1).
Néanmoins, la SAFER n'a pas la possibilité d'exercer son droit de préemption dans les hypothèses suivantes (C. rur. pêche marit., art. R. 143-3) :
  • lorsqu'un engagement exprès de construire dans les trois ans est pris par l'acquéreur. Il est formulé sur papier libre et joint à la notification 1506795381831. Ce délai court à compter de la réception de la notification par la SAFER ;
  • lorsque le terrain cédé, destiné à la construction de maisons individuelles, a une superficie inférieure soit à 2 500 mètres carrés par maison, soit à la superficie minimale exigée par la réglementation urbaine si elle est supérieure ;
  • lorsque le terrain cédé est destiné à la construction d'immeubles collectifs, quelle que soit sa superficie, lorsque les constructions, jardins et cours couvrent la totalité du terrain ;
  • lorsque le terrain cédé est destiné à la construction d'immeubles autres qu'à usage d'habitation pour plus des trois quarts de sa superficie totale, dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l'exploitation de ces constructions.
– Le cas particulier de terres situées sur des zones d'intervention de plusieurs SAFER. – À l'occasion d'une vente pour un prix unique de terres situées sur la zone d'action de plusieurs SAFER, elles peuvent choisir de réaliser l'opération ensemble de manière indivisible en exerçant leur droit de préemption de façon solidaire et conjointe. Ainsi, elles ne sont pas tenues d'utiliser la procédure de délégation de compétence (C. rur. pêche marit., art. R. 141-6) 1512822088286.
L'opération conjointe est toutefois subordonnée à l'avis des commissaires du gouvernement de chacune des SAFER.