Les solutions

– Des solutions (presque) impossibles. – Les clauses litigieuses des cahiers des charges étant par définition existantes, souvent même très anciennes, il n'est possible de les modifier qu'à la marge. En effet, l'article L. 442-11 du Code de l'urbanisme ^{1509399153011}permet notamment à la collectivité publique de modifier le cahier des charges, même non approuvé, pour qu'il ne soit plus en opposition avec les règles locales d'urbanisme. Mais la procédure est lourde, nécessitant enquête publique et délibération du conseil municipal. Dès lors, cette disposition ne peut être utilisée que « de manière artisanale », et n'est pas « industrialisable ». C'est d'autant plus vrai que d'aucuns la considèrent comme excessivement autoritaire et mettent en doute sa constitutionnalité ^{1509400968721}.

Un revirement de jurisprudence semble illusoire tant la position de la troisième chambre de la Cour de cassation paraît ferme. Tout donne à penser qu'elle est entrée en résistance au nom des grands principes, pour que la force obligatoire du contrat et le respect du droit de propriété ne baissent pas pavillon devant la nécessité de construire davantage ^{1509397222694}.

– Une solution possible ? – Du fait de l'importance des principes en jeu, il n'est pas certain qu'il existe une solution permettant de faire céder la Cour de cassation, au moins à court terme. Ainsi, un revirement de jurisprudence avant le 26 mars 2019 est plus qu'improbable. Il voudrait dire que la justice civile considère soudain que l'alinéa 5 de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme prévaut sur l'alinéa 3, alors qu'elle a toujours jugé l'inverse.

Quant à supprimer purement et simplement l'alinéa 3 de l'article L. 442-9, ce serait sans doute courir un risque d'inconstitutionnalité, l'anéantissement des règles contractuelles ayant des points de ressemblance avec une expropriation sans indemnité.

Mais les années peuvent cependant faire leur œuvre, et l'air du temps est aux concessions du droit de propriété ^{1509521189691}au profit de l'intérêt général. L'article L. 442-11 du Code de l'urbanisme démontre également ^{1509521372620}que les cahiers des charges ne sont pas des citadelles imprenables et qu'ils peuvent être modifiés dans l'intérêt général, au moment même où la force contraignante des contrats tend à s'éroder. À cet égard, une question préjudicielle de constitutionnalité quant à la validité de cet article L. 442-11 aurait sans doute un grand intérêt. Elle pourrait certes déboucher sur l'invalidation de cette clause peu utilisée. Mais, en cas de validation, elle ouvrirait une brèche importante dans le raisonnement de la Cour de cassation. Dans un tel cas, il ne serait plus exclu que la prochaine initiative du législateur en faveur de la densification des lotissements existants touche enfin sa cible.