– Une large liberté d'activité. – Le preneur conduit l'exploitation du bien loué à sa convenance
1504120026129. À ce titre, il choisit librement ses productions en fonction de la rentabilité attendue des cultures
1504119816265.
Les prérogatives d'un chef d'exploitation
Les prérogatives d'un chef d'exploitation
Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– Les échanges ou locations des parcelles prises à bail. – Le preneur a la possibilité de réaliser des échanges ou locations de parcelles prises à bail, sous réserve du respect de trois conditions (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39)
1504122232212 :
- assurer une meilleure exploitation du fonds : lorsque les parcelles exploitées sont enclavées ou plus éloignées du centre de son exploitation que de celui d'une autre ferme ;
- porter sur des parcelles n'excédant pas certaines superficies : la part de surface de fonds loué susceptible d'être échangée est fixée pour chaque région agricole par la commission consultative départementale des baux ruraux, puis publiée par arrêté préfectoral ;
- que ces échanges ou locations de parcelles soient connus et autorisés par le bailleur : le preneur notifie le projet au propriétaire qui peut s'y opposer en saisissant le tribunal paritaire dans un délai de deux mois. À défaut, il est réputé avoir accepté l'opération 1504124147926.
Ces échanges culturaux portent sur tout ou partie du fonds loué, mais sont limités à la durée du droit de jouissance des intéressés. Les rapports du bailleur et du preneur sont maintenus, le fermier restant tenu de toutes les obligations de son contrat. Il s'agit d'une exception au principe de l'interdiction des cessions de bail et des sous-locations.
– Les améliorations foncières. – Lorsque la réunion de plusieurs parcelles attenantes permet d'optimiser l'exploitation, le preneur a la possibilité de réaliser des améliorations foncières. Il s'agit de faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres les séparant ou les morcelant (C. rur. pêche marit., art. L. 411-28, al. 1). Le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour s'opposer à la réalisation des travaux projetés à compter de la date de l'avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur
1504125577023. Passé ce délai, son silence vaut accord (C. rur. pêche marit., art. L. 411-28, al. 2). Ces aménagements étant susceptibles de nuire à la biodiversité, le préfet est en droit d'interdire la destruction des talus et des haies (C. env., art. R. 411-15 et R. 411-17).
– Les travaux de réorientation culturale. – Afin d'améliorer les conditions d'exploitation, le preneur peut mettre en place des travaux de réorientation culturale (C. rur. pêche marit., art. L. 411-29), tels que le retournement de parcelles de terres en herbe, la mise en herbe de parcelles de terres, ou la mise en œuvre de moyens culturaux non prévus au bail
1504120632755. Après notification du projet au bailleur, ce dernier consent à l'opération ou s'y oppose en saisissant le tribunal paritaire s'il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds
1504126080420. Sauf clause ou convention contraire, le preneur ne peut pas prétendre à une indemnité de sortie pour ces travaux (C. rur. pêche marit., art. L. 411-29, al. 2).
La difficulté des activités plurales
Alors que la diversification des activités est un élément de la stratégie de l'entreprise agricole, elle est susceptible d'engendrer des difficultés dans les rapports locatifs entre le preneur et le bailleur. En effet, l'application du statut du fermage est conditionnée à l'exercice d'une activité principalement agricole. Lorsque le chiffre d'affaires des activités non agricoles (commercialisation, prestation de services, etc.) devient prépondérant, la novation du bail est constatée
1503863049720. Le bail devient alors commercial ou civil selon la nature de l'activité majoritaire. Ainsi, il convient d'être vigilant en cas d'activités plurales afin d'adapter, le cas échéant, le régime juridique du bail.
– Des obligations limitées. – Au regard de la liberté accordée au preneur dans la conduite de son exploitation, ses obligations spécifiques sont en réalité assez limitées :
- garnir le domaine : le fermier est tenu de garnir l'héritage rural des bestiaux et ustensiles nécessaires à l'exploitation (C. civ., art. 1766), afin d'assurer l'efficacité du privilège du bailleur (C. civ., art. 2332, 1°). La résiliation du bail est envisagée uniquement si le défaut de garnissement compromet la bonne exploitation du fonds ;
- engranger les récoltes dans les lieux destinés à cet effet : l'objectif est également d'assurer au bailleur l'effet de son privilège sur les fruits de l'année (C. civ., art. 2332, 1°) ;
- cultiver et entretenir le fonds : le preneur cultive le fonds de manière raisonnable (C. civ., art. 1766). En cas de violation grave de cette obligation compromettant la bonne exploitation, le bail est résilié 1504127551276. L'adoption de pratiques agroenvironnementales ne permet pas au propriétaire de demander la résiliation du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-27) 1506170038358 ;
- entretenir le fonds : le preneur supporte les réparations locatives et de menu entretien (C. rur. pêche marit., art. L. 415-4), toute clause contraire étant réputée non écrite (C. rur. pêche marit., art. L. 415-12) ;
- user du fonds loué suivant sa destination : le preneur respecte la destination prévue par le bail, sauf exceptions légales (C. rur. pêche marit., art. L. 411-29) ou accord du bailleur ;
- avertir le propriétaire en cas d'usurpation : en étant présent, le locataire devient le gardien du fonds au profit du propriétaire (C. civ., art. 1768) 1504129535676.