Les différents droits de reprise et de résiliation

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

Outre les limites au droit de céder leur bail, les exploitants se heurtent à des droits profitant aux bailleurs et constituant une véritable limite à la stabilité à long terme de leur exploitation. Il en existe deux sortes : les droits de reprise (A) ^{1504714800130}et les causes de résiliation (B) ^{1504714657760}.

Les droits de reprise

– Reprise en fin de bail. – Le bailleur bénéficie d'un droit de reprise en fin de bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-58) ^{1504713840825}. Ce droit de reprise bénéficie au bailleur, son conjoint, son partenaire pacsé ou à un descendant. Les personnes morales sont susceptibles d'exercer le droit de reprise sur les biens leur ayant été apportés en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant la date du congé, à condition d'avoir un objet agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 411-60) ^{1504714442681}.

– Reprise en cours de bail. – Le bailleur bénéficie, pour son conjoint, son partenaire pacsé et ses descendants, d'un droit de reprise lui permettant de reprendre le bien loué à leur profit au cours du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-6). Ce droit est conditionné à l'insertion d'une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant le renouvellement, sans possibilité de refus du preneur. Le congé est notifié au preneur au moins deux ans à l'avance.

– Conditions à remplir par le bénéficiaire de la reprise. – Dans le délai légal (deux ans au moins avant la fin du bail), le bailleur délivre un congé-reprise au preneur.

Le bénéficiaire de la reprise a l'obligation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-59) :

de justifier du respect du contrôle des structures ;
de mettre en valeur personnellement le bien repris pendant neuf ans ;
de disposer des capitaux nécessaires ;
et d'habiter à proximité du fonds repris.

– Situations particulières. – Le bailleur dispose de trois possibilités de reprise supplémentaires, pour lui-même ou pour l'un des membres de sa famille jusqu'au troisième degré inclus (C. rur. pêche marit., art. L. 411-57) :

pour construire une maison d'habitation ;
pour adjoindre des dépendances foncières à des maisons d'habitation existantes ;
pour assurer la sauvegarde de bâtiments agricoles présentant un intérêt architectural ou patrimonial.

Ces dernières hypothèses de reprise sont toutefois marginales et n'impactent pas réellement la superficie exploitée.

Les causes de résiliation

L'objectif de stabilité du preneur sur le bien loué n'est réalisable que si les possibilités de rupture anticipée du bail sont strictement limitées. Ainsi, la résiliation n'est possible qu'à l'amiable (I), en cas de faute du preneur (II) ou dans des situations particulières (III).

La résiliation amiable

– Une rupture limitée et indemnisable. – Il est interdit aux parties d'organiser par avance la résiliation en dehors des cas légaux ^{1504947272951}. Toutefois, rien n'empêche les intéressés, en cours de bail, de s'accorder pour mettre fin au contrat ^{1504947388755}. Malgré l'absence de patrimonialité du bail rural, le versement d'une indemnité de résiliation par le bailleur est possible. Elle compense ainsi l'avantage que lui procure le départ anticipé du preneur ^{1504947775010}.

La résiliation pour faute

– Le manquement de l'exploitant à ses obligations. – La résiliation pour faute du preneur n'est admise que dans des cas légalement limités (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31 et C. civ., art. 1766).

Il s'agit essentiellement :

du non-respect du contrat de bail : défaut de paiement du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, non-respect par le preneur des clauses imposant des pratiques culturales préservant l'environnement, etc. ;
et de la violation de la prohibition des cessions de bail : cessions et sous-locations, apports en société du droit au bail, mise à disposition des biens loués au profit d'une société, échanges en jouissance ou assolement en commun, etc.

La sanction est subordonnée à un contrôle judiciaire ^{1504950146702}. En outre, elle est écartée en présence de raisons sérieuses et légitimes (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, I, al. 5). Le manquement de l'exploitant à ses obligations ne saurait être regardé comme un facteur d'instabilité pour le preneur. En effet, il est légitime de voir le contrat et la législation respectés. Néanmoins, les hypothèses de résiliation pour cession prohibée du bail soulignent à nouveau la nécessité de repenser les modalités de cession du bail.

Les causes particulières de résiliation

– La résiliation unilatérale partielle par un copreneur. – Lorsqu'un des copreneurs cesse de participer à l'exploitation, le preneur poursuivant l'exploitation dispose de trois mois pour demander au bailleur, par lettre recommandée, la poursuite du bail à son seul nom (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 3) ^{1504947917923}. Le bailleur est en mesure de s'y opposer en saisissant le tribunal paritaire. Cette disposition s'applique aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

– Le décès du preneur. – Le décès du preneur est un motif de résiliation du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-34). Les ayants droit du preneur n'ont évidemment pas l'obligation de continuer le bail. En agissant collectivement, ils ont la faculté d'en demander la résiliation dans les six mois du décès de leur auteur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-34, al. 2). Le bailleur obtient la résiliation, sauf si le conjoint du preneur, son partenaire pacsé, ses ascendants et descendants participent à l'exploitation lors du décès ou y ont participé au cours des cinq années précédentes. Dans cette hypothèse, le bail continue à leur profit.

– L'impossibilité de poursuivre l'exploitation. – L'impossibilité de poursuivre l'exploitation résulte de quatre hypothèses limitativement énumérées (C. rur. pêche marit., art. L. 411-33) :

une grave incapacité au travail d'une durée supérieure à deux ans ;
le décès d'un membre au moins de la famille indispensable à l'exploitation ;
l'acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même ;
le refus d'autorisation d'exploiter au titre du contrôle des structures.

– L'âge du preneur. – Le preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles est autorisé à résilier le bail à la fin de la période annuelle suivant la date à laquelle il atteint l'âge requis (C. rur. pêche marit., art. L. 411-33, al. 7).

– La résiliation pour perte des biens loués. – La destruction totale des biens loués entraîne la résiliation de plein droit du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-30). Cela suppose la destruction des bâtiments, mais aussi une dégradation irrémédiable du sol ^{1505072116065}. Cette cause de résiliation de plein droit concerne les cataclysmes exceptionnels. Par ailleurs, si un bien compris dans le bail subit totalement ou partiellement une destruction compromettant gravement l'équilibre économique de l'exploitation, le bailleur est tenu de reconstruire à la demande du preneur. Cette reconstruction se réalise à due concurrence des sommes versées par les compagnies d'assurance.

Cette résiliation, assez rare en pratique, n'est pas une véritable source d'instabilité des exploitations agricoles.

– La résiliation pour changement de destination (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32) ^{1505058599994} . – La résiliation du bail pour changement de destination concerne essentiellement les terrains proches des agglomérations atteints par l'urbanisation. Elle est souvent dénommée « résiliation pour cause d'urbanisme » ^{1512939975559}. Toutefois, d'autres changements de destination permettent la résiliation du bail ^{1505058860563}. La résiliation intervient soit de plein droit lorsqu'un plan local d'urbanisme est applicable, soit après autorisation préfectorale dans le cas contraire. La procédure de résiliation est menée sous le contrôle du tribunal paritaire des baux ruraux. Le preneur est en droit d'imposer la résiliation totale du bail lorsque la viabilité économique de son exploitation est mise en cause (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32, al. 4). Enfin, il est indemnisé pour la perte de jouissance subie (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32, al. 5).

Cette cause de résiliation constitue un conflit d'usage majeur, opposant les territoires agricoles et les territoires urbains.