Les conséquences d'options successives : les biens migrants

Les conséquences d'options successives : les biens migrants

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– La notion de biens migrants. – Un terrain peut faire l'objet de différentes périodes professionnelles et non professionnelles, selon les options successives. De tels biens sont qualifiés de biens migrants. Le transfert d'un terrain du patrimoine privé au patrimoine professionnel n'engendre aucune plus-value immédiate. Seule la vente déclenche l'imposition des plus-values privées. La vente d'un terrain, d'abord affecté dans le patrimoine privé et inscrit ensuite au bilan, peut faire naître deux plus-values :
  • la première correspond à la plus-value acquise par ce bien durant la période de détention dans le patrimoine privé du contribuable. Cette plus-value est imposable selon le régime des plus-values des particuliers 1494068062482 ;
  • la seconde correspond à la plus-value acquise par le bien depuis la date d'inscription au bilan jusqu'à la date de la cession ou du retrait, selon le cas. Cette plus-value est soumise aux dispositions relatives aux plus-values professionnelles.
Toutefois, la plus-value correspondant à la période de détention dans le patrimoine privé est exonérée si elle satisfait aux conditions de l'article 151 sexiesdu Code général des impôts :
  • l'activité doit être exercée depuis au moins cinq ans à titre principal ;
  • et le terrain ne doit pas avoir la nature de terrain à bâtir au sens de l'article 257, I, 2, 1° du Code général des impôts 1494062206007.
La vente d'un terrain figurant dans un premier temps dans le patrimoine privé, puis inscrit au bilan, puis affecté à nouveau dans le patrimoine privé, est susceptible de faire naître trois plus-values 1503407048423. Le fait générateur de la plus-value professionnelle est le retrait d'actif. La vente après le retour dans le patrimoine privé fait naître deux plus-values privées. Pour le calcul de l'abattement pour durée de détention, les deux plus-values privées sont prises en compte ensemble. L'exonération prévue par l'article 151 sexiesdu Code général des impôts ne s'applique pas dans cette situation (CGI, ann. II, art. 74 SG, III). En effet, pour bénéficier de cet avantage, la terre doit être inscrite au bilan au moment de la cession.

Plus-value et bien migrant

<strong>1)</strong>Jean-Marcel est producteur céréalier dans le Jura. Il a acheté cinquante hectares de terres en 2007 pour un prix de 2 500 € l'hectare, soit 125 000 €. Il opte pour la non-inscription des terres au bilan. En 2017, il achète trente hectares supplémentaires pour un prix de 4 000 € l'hectare, soit 120 000 €. Afin de déduire les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunt, il renonce alors à son option et inscrit les terres au bilan. Les terres achetées en 2007 sont comptabilisées pour leur valeur vénale à la date d'inscription, soit 4 000 € l'hectare. En 2018, Jean-Marcel vend deux hectares de terres provenant de son achat en 2007 pour un prix de 30 000 €.

La vente fait naître deux plus-values :

<strong>2)</strong>Les données sont les mêmes que dans l'exemple précédent, mais les deux hectares vendus sont en zone constructible lors de leur inscription. La valeur d'inscription de ces terres au bilan est de 30 000 €. Le prix de vente en 2018 est de 35 000 €.

La vente fait naître deux plus-values :