Les biens démembrés

Les biens démembrés

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– La cession isolée de l'usufruit. – La cession de l'usufruit d'un bien au profit des nus-propriétaires n'est pas soumise au droit de préemption de la SAFER. Toute autre cession de l'usufruit au profit d'un tiers entre en revanche dans son champ d'application 1506270109159.
– La cession de la seule nue-propriété. – En cas de cession de la nue-propriété d'un bien, l'exercice du droit de préemption de la SAFER s'applique uniquement dans trois hypothèses (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 5) :
  • lorsque la SAFER concernée détient déjà l'usufruit ;
  • lorsque la nue-propriété est aliénée concomitamment à l'usufruit (V. n° ) ;
  • et lorsque l'usufruit restant à courir ne dépasse pas deux ans.
Sur ce dernier point, les montages visant à écarter l'intervention de la SAFER en utilisant le démembrement de propriété sont à utiliser avec précaution. En présence d'un usufruit trop bref, la SAFER pourrait en effet tenter de démontrer qu'il s'agit d'un abus de droit, considérant qu'un tel montage ne revêt aucune motivation patrimoniale. Tel n'est pas le cas lorsque l'usufruit réservé est un usufruit viager. En effet, le montage consistant pour le vendeur à se réserver l'usufruit d'un bien agricole et à consentir un bail au cessionnaire de la nue-propriété n'est pas caractéristique d'une fraude 1506254027590.
En outre, les acquisitions de la nue-propriété d'un bien par les usufruitiers échappent au droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 8°).
– La vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété. – La vente simultanée de la nue-propriété et de l'usufruit portant sur un immeuble rural, en présence de vendeurs distincts à un acheteur unique moyennant un prix unique, donne lieu à ouverture du droit de préemption de la SAFER 1506250651236. La vente concomitante de la nue-propriété à une personne physique et de l'usufruit à une EARL dont la personne physique est le gérant associé majoritaire par un unique vendeur se trouve également soumise au droit de préemption de la SAFER 1506250258060. Dans ces hypothèses, alors même que l'opération consiste en une double cession, la vente est considérée comme portant sur la pleine propriété, permettant à la SAFER de préempter 1506264769994.