Les bâtiments et terrains à usage agricole

Les bâtiments et terrains à usage agricole

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– Les bâtiments agricoles susceptibles de préemption. – Les bâtiments d'exploitation à usage agricole sont soumis au droit de préemption. Les bâtiments ayant perdu cet usage entrent également dans le champ de la préemption dans la mesure où ils se situent dans une zone à vocation agricole au regard des documents d'urbanisme et où ils ont eu une utilisation agricole au cours des cinq dernières années. Néanmoins, la SAFER n'est en mesure de les préempter que dans le but de leur rendre un usage agricole. La cession en bloc des terres et des bâtiments d'exploitation ne pose pas de difficulté particulière, dans la mesure où elle fait présumer l'unité physique et économique des éléments cédés 1506786102213. La SAFER a vocation à préempter l'ensemble, conformément à l'objectif de conservation d'exploitations viables existantes (C. rur. pêche marit., art. L. 143-2, 6°). Elle a également la faculté de ne préempter qu'une partie seulement lorsque l'aliénation porte simultanément sur des terrains à usage agricole ou à vocation agricole et des bâtiments à usage agricole, des bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole, des bâtiments situés dans les zones ou espaces à vocation agricole utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1-1).
– Les bâtiments d'habitation concernés par la préemption. – Les bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole sont obligatoirement soumis à préemption, sans limite de superficie (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 2 et R. 143-2) 1506774611492. Cette disposition a pour objectif d'éviter le démantèlement des exploitations.
La SAFER est également autorisée à exercer sa prérogative de puissance publique concernant les bâtiments d'habitation situés en zones préemptables (V. n° ) ne dépendant pas d'une exploitation mais ayant fait l'objet d'une activité agricole au cours des cinq dernières années précédant la mutation. Il s'agit par exemple d'un ancien bâtiment d'exploitation transformé en habitation ou d'une ancienne grange devenue maison d'habitation par suite de travaux. En pratique, il est parfois délicat de déterminer si l'habitation cédée a fait partie d'une exploitation agricole au cours des années précédentes, notamment dans l'hypothèse où le bâtiment est resté longtemps inoccupé et laissé à l'abandon 1506775569086.
La condition imposée à la SAFER pour exercer valablement son droit de préemption est de rendre un usage agricole aux anciens bâtiments.
La préemption avec offre de prix inférieure est inapplicable en l'espèce (C. rur. pêche marit., art. L. 143-10). Cela signifie que le bâtiment est cédé au prix d'une maison d'habitation. La SAFER, tenue par ce prix, n'est pas en mesure de prétendre qu'il est exagéré.
– Les dépendances immédiates des bâtiments à usage d'habitation. – Les dépendances immédiates des bâtiments d'habitation ne faisant pas partie d'une exploitation agricole sont soumises au droit de préemption de la SAFER. L'exemple le plus fréquent est la cession d'une maison d'habitation à la campagne.
Dans cette hypothèse, il convient cependant de nuancer la solution :
  • si les dépendances entrent dans la catégorie des terrains nus à vocation agricole préemptables et sont cédées seules, la SAFER est en mesure d'exercer son droit de préemption à condition que le seuil de superficie soit atteint ;
  • si les dépendances sont cédées concomitamment avec les bâtiments, à défaut de ventilation de prix entre les différents éléments 1506763666217, la solution est discutable dans la mesure où aucune disposition claire ne figure dans les textes 1506763411695. Néanmoins, la SAFER est susceptible de considérer que la cession porte sur plusieurs catégories de biens, dont des terrains à vocation agricole, et de revendiquer un droit de préemption sur la seule partie non bâtie, estimant qu'il s'agit d'un bien à même d'accueillir une future activité agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1-1).