L'engagement de transformation du cessionnaire

– La forme de l'engagement. – L'engagement de transformation est pris dans l'acte constatant la cession du local.

Si le bien cédé est divisé et que l'engagement porte uniquement sur une partie de l'immeuble, chaque lot est identifié dans l'acte de cession avec son prix d'achat.

– La transformation. – Le cessionnaire prend l'engagement de transformer le local en logement dans les quatre ans suivant la date de clôture de l'exercice au cours duquel la mutation est réalisée.

Le logement est occupé à titre de résidence principale ou secondaire, donné en location nue ou meublée.

La transformation du bien en foyer de jeunes travailleurs, en foyer ou résidence pour personnes âgées autonomes ou pour étudiants est autorisée à ce titre.

À l'inverse, les transformations en résidence de tourisme d'affaires, hôtel, meublé pour séjours de courte durée, village résidentiel de tourisme, crèche, etc., sont exclues du mécanisme.

Les travaux induisent un changement de destination du local nécessitant une autorisation d'urbanisme. L'achèvement des travaux résulte de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (C. urb., art. 462-1).

Un local pouvant être affecté à l'habitation suite à des transformations mineures, notamment parce qu'il comporte déjà les pièces d'eau, n'entre pas dans le champ d'application du dispositif.

En revanche, la démolition d'un local de bureaux, commercial ou industriel, pour reconstruire un local à usage d'habitation ou accroître la surface du local remplit la condition de transformation ^{1499617969514}.

– Le non-respect de l'engagement. – Le non-respect de l'engagement de transformation par le cessionnaire est sanctionné par une amende de 25 % de la valeur du bien lors de son acquisition par le cessionnaire (CGI, art. 1764, III).

Néanmoins, le taux réduit d'IS n'est pas remis en cause.

Le non-respect résulte de l'absence de transformation du local dans le délai de quatre ans. Il provient également de la cession avant l'achèvement des travaux, sauf s'il s'agit d'une vente en état futur d'achèvement et que l'achèvement intervient effectivement dans le délai de quatre ans.

Par exception, la rupture de l'engagement n'est pas caractérisée en cas d'opération de fusion-absorption si la société absorbante se substitue à la société absorbée pour le respect de l'engagement dans le délai restant à courir.

Le non-respect de l'engagement n'est pas non plus sanctionné en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire. Ces circonstances sont laissées à l'appréciation de l'administration fiscale ^{1499619934364}.