Un taux d'IS réduit sur les plus-values de cession de bureaux, de commerces et de locaux industriels transformés en logements

Un taux d'IS réduit sur les plus-values de cession de bureaux, de commerces et de locaux industriels transformés en logements

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
Les sociétés soumises à l'IS sont imposées au taux réduit de 19 % lors de la cession de locaux à usage de bureau, commercial ou industriel, destinés à devenir des logements (CGI, art. 210 F).
Le dispositif s'applique aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus et aux promesses de vente conclues dans ce même délai, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.

Les personnes concernées

– Le cédant. – Le cédant est une personne morale soumise en son nom à l'impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option. Les sociétés ne relevant pas de l'IS ne bénéficient pas du dispositif, même pour la quote-part de leurs associés soumis à l'IS. À l'inverse, les sociétés filiales d'un groupe en bénéficient.
Les sociétés exonérées totalement ou partiellement d'IS sont exclues de la réduction d'impôt.
– Le cessionnaire. – Le cessionnaire est une société soumise à l'IS, une société immobilière spécialisée ou un organisme chargé du logement social. Les sociétés immobilières spécialisées sont les SIIC (CGI, art. 208 C) et les SCPI dont les parts ont été offertes au public (C. monét. fin., art. L. 214-86).
Les sociétés civiles ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de leur revente sont également éligibles (CGI, art. 239 ter) 1514655744032.

Les opérations concernées

L'engagement de transformation du cessionnaire

– La forme de l'engagement. – L'engagement de transformation est pris dans l'acte constatant la cession du local.
Si le bien cédé est divisé et que l'engagement porte uniquement sur une partie de l'immeuble, chaque lot est identifié dans l'acte de cession avec son prix d'achat.
– La transformation. – Le cessionnaire prend l'engagement de transformer le local en logement dans les quatre ans suivant la date de clôture de l'exercice au cours duquel la mutation est réalisée.
Le logement est occupé à titre de résidence principale ou secondaire, donné en location nue ou meublée.
La transformation du bien en foyer de jeunes travailleurs, en foyer ou résidence pour personnes âgées autonomes ou pour étudiants est autorisée à ce titre.
À l'inverse, les transformations en résidence de tourisme d'affaires, hôtel, meublé pour séjours de courte durée, village résidentiel de tourisme, crèche, etc., sont exclues du mécanisme.
Les travaux induisent un changement de destination du local nécessitant une autorisation d'urbanisme. L'achèvement des travaux résulte de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (C. urb., art. 462-1).
Un local pouvant être affecté à l'habitation suite à des transformations mineures, notamment parce qu'il comporte déjà les pièces d'eau, n'entre pas dans le champ d'application du dispositif.
En revanche, la démolition d'un local de bureaux, commercial ou industriel, pour reconstruire un local à usage d'habitation ou accroître la surface du local remplit la condition de transformation 1499617969514.
– Le non-respect de l'engagement. – Le non-respect de l'engagement de transformation par le cessionnaire est sanctionné par une amende de 25 % de la valeur du bien lors de son acquisition par le cessionnaire (CGI, art. 1764, III).
Néanmoins, le taux réduit d'IS n'est pas remis en cause.
Le non-respect résulte de l'absence de transformation du local dans le délai de quatre ans. Il provient également de la cession avant l'achèvement des travaux, sauf s'il s'agit d'une vente en état futur d'achèvement et que l'achèvement intervient effectivement dans le délai de quatre ans.
Par exception, la rupture de l'engagement n'est pas caractérisée en cas d'opération de fusion-absorption si la société absorbante se substitue à la société absorbée pour le respect de l'engagement dans le délai restant à courir.
Le non-respect de l'engagement n'est pas non plus sanctionné en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire. Ces circonstances sont laissées à l'appréciation de l'administration fiscale 1499619934364.