Le statut alternatif : la volumétrie

– Différences copropriété/volumétrie. –  La volumétrie, analysée comme « un démembrement du droit de propriété réalisant une dissociation de la propriété du dessus et du dessous » ^{1515188655474}a été mise en œuvre par la pratique après que la copropriété eût démontré qu'elle n'était pas adaptée à toutes les situations, notamment aux opérations d'urbanisme complexes ^{1515188728653}. La copropriété et la volumétrie partagent le même objectif : procéder à la division d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier, le plus souvent de manière verticale. Les bâtiments deviennent ainsi collectifs dans leur utilisation, mais divisés en lots de nature différente selon le régime juridique retenu.

Le lot de copropriété comporte une quote-part des parties communes de l'immeuble complétant la propriété exclusive des parties privatives. Une « indivision forcée » existe entre les copropriétaires. Ainsi, légalement, le régime de la copropriété s'applique à une situation précise : la division d'un immeuble par lots, comportant pour chacun d'eux des parties privatives et des parties communes ^{1494684071698}. À défaut d'une telle division, la loi n'est pas impérative.

Le volume est constitué d'une seule propriété privative portant sur une partie de l'immeuble. La volumétrie permet de diviser un immeuble sans créer de parties communes, le sol et le toit étant inclus dans des volumes ^{1491924056166}. L'énonciation légale des parties communes n'étant pas d'ordre public, certaines parties d'immeubles peuvent être privatives en vertu d'un titre ^{1490025951866}. C'est notamment le cas du sol et de la toiture de l'immeuble ^{1491977709918}.

L'individualisation de la propriété exprimée par le volume évite l'application des règles de l'indivision. Cette indépendance juridique est recherchée par certains propriétaires. Ainsi, la réalisation de travaux dans un volume est possible sans l'accord des « covolumiers », quand bien même l'aspect extérieur de l'immeuble est modifié. Cet exemple démontre le réel avantage pratique de la volumétrie sur la copropriété.

L'encadrement légal de la copropriété fait place à une totale liberté contractuelle dans la volumétrie. Le travail des praticiens consiste à l'organiser le plus finement possible à travers l'état descriptif de division volumétrique, les statuts de l'organe de gestion et le cahier des charges créant les servitudes.

L'incompatibilité des règles de la copropriété avec celles de la domanialité publique justifie pleinement l'application de la volumétrie, notamment dans les cas complexes de centres commerciaux édifiés dans une gare et dans des stations de métro ^{1491913840163}. En revanche, ce statut alternatif s'applique difficilement pour les opérations comprenant un immeuble unique, même destiné à recevoir des affectations différentes. Le choix n'est a priori pas libre puisque le statut de la copropriété s'applique impérativement dans certains cas ^{1491914157662}, mais par défaut dans d'autres ^{1491914430553}. Dit autrement, la copropriété est la règle, la division en volumes l'exception devant impérativement être justifiée ^{1491914762041}. Le 112^e Congrès des notaires de France l'a fort bien expliqué dans un tableau renvoyant au caractère impératif ou supplétif de la copropriété ^{1515188939503}.

– Les déficiences textuelles. –  La volumétrie n'a longtemps eu aucune référence textuelle. En dépit de cette absence d'adoubement législatif, elle a pourtant été reconnue par la justice comme une alternative à la copropriété. Libérale en la matière, la jurisprudence a retenu la volonté du propriétaire d'écarter le statut de la copropriété en relevant l'absence de parties communes attribuées indivisément. La Cour de cassation a ainsi exclu l'application du statut de la copropriété dans le cadre d'une division d'un immeuble par niveaux, en raison de l'absence d'attributions de quote-part de parties communes dans son titre constitutif ^{1491926509188}. Cette décision confirmait un arrêt précédent ^{1491927025095}, validant la division en volumes d'un immeuble de quatre étages ne comportant que des parties privatives.

– ALUR restreinte. –  La première reconnaissance de la volumétrie par la loi s'est faite a minima. Plutôt que de valider positivement un statut largement employé par la pratique, mais également analysé en profondeur par les auteurs ^{1515189773105}, la loi ALUR ^{1515189817721}s'est contentée de permettre la scission d'une copropriété en volumes, en modifiant l'article 28 de la loi de 1965 sur la copropriété.

Dans le fond, l'ouverture que la loi ALUR fait à la volumétrie apparaît comme une restriction à l'égard des avancées de la pratique et de la jurisprudence. Elle valide les volumes pour la division « d'un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome » (art. 28). Surtout, elle interdit fermement l'emploi de cette procédure « pour la division en volumes d'un bâtiment unique » ^{1515189937544}. Il s'agit là d'un retour en arrière par rapport à ce que le notariat mettait en place sans difficultés pratiques retentissantes.

Ainsi, la loi réussit l'exploit de ne pas apporter une reconnaissance à la volumétrie envisagée ab initio ^{1515191472054}tout en en réduisant de facto la portée. En effet, l'application dès l'origine du statut de la volumétrie ne paraît plus possible pour un bâtiment unique, fût-il hétérogène, comme l'a fort bien démontré le 112^e Congrès des notaires de France ^{1515191521693}.

– Un monde moderne. –  « La volumétrie a été développée par les praticiens pour s'adapter aux ensembles immobiliers complexes, et notamment pour permettre la réalisation d'opérations d'urbanisme "modernes" » ^{1515191763883}. Ainsi, les volumes répondent à une véritable attente de la pratique, notamment dans les immeubles multifonctionnels. Ils séduisent plus facilement les acquéreurs amenés à y exercer des activités professionnelles ou commerciales. L'indépendance et la souplesse de gestion sont des critères importants dans le choix de l'investisseur.

En général, réduire le champ d'action de la volumétrie nous semble aller à rebours de l'air du temps, y compris dans les bâtiments uniques où le statut de la copropriété devrait pouvoir être écarté dès lors que la sécurité des propriétaires serait assurée par le contrat. Cette exigence nous paraît d'autant plus forte pour les immeubles multifonctionnels.

La diversité des affectations des locaux dans un immeuble multifonctionnel est un critère justifiant pleinement la division en volumes. Écarter dans cette hypothèse le statut de la copropriété ne constitue pas un dévoiement, mais satisfait une logique de bonne articulation des différents usages au sein d'un même immeuble, dès lors que les documents contractuels encadrent la définition des équipements communs et leur gestion et assurent la protection légitime des propriétaires.

Le développement de la mixité fonctionnelle nécessite un assouplissement des conditions d'application de la division en volumes.

– Le statut de la copropriété, historiquement protecteur du logement. – Dans l'ère moderne, la question des logements a toujours été sensible au point de justifier des règles particulières de protection de leurs acquéreurs ou possesseurs. Le secteur protégé des ventes d'immeuble à construire en est une illustration. Le statut de la copropriété en est une autre. En effet, même s'il n'est pas limité aux seuls immeubles d'habitation, ce statut de la copropriété a été créé en 1965 pour protéger en priorité le secteur du logement. De nos jours, il y trouve toujours son champ d'application principal. En 2013, il régissait près de 28 % des logements en France, soit plus de neuf millions ^{1492001811409}. Au même titre que nombre de règles impératives dans le secteur protégé de l'habitation ne le sont pas en dehors de cet usage pour la vente en l'état futur d'achèvement, il ne paraît pas incongru d'envisager d'alléger l'application de la copropriété pour les lots affectés à un usage autre que le logement.

A minima une division primaire s'opérerait en volumes pour dissocier les logements et les autres locaux. À l'intérieur du volume « logements », une division secondaire instituerait le régime de la copropriété. Il y aurait ainsi coexistence des divisions.